อายุความที่ผู้ให้เช่าจะฟ้องผู้เช่ามา 2 กรณี

คดีเช่าที่ดินและบ้าน

    การเช่าที่ดินและบ้าน ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ มิฉะนั้นจะฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ซึ่งหนังสือไม่จำเป็นต้องทำขณะทำสัญญา แต่ต้องทำขึ้นก่อนฟ้องร้องคดี

การเช่ากว่า 3 ปี จะต้องจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย หากทำสัญญาเพื่อหลีกเลี่ยงการจดทะเบียน คู่สัญญาสามารถฟ้องบังคับกันได้เพียง 3 ปีเท่านั้น

ตัวอย่างเช่น ทำสัญญากันฉบับละ 3 ปี ทั้งหมด 10 ฉบับ รวมทั้งสิ้น 30 ปี แต่มีผลผูกพันกันตามกฎหมายเพียง 3 ปีเท่านั้น

อ้างอิงคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 6451/2538

    โจทก์ทำสัญญาเช่าที่ดินพิพาทรวม 2 แปลง จากจำเลยมีกำหนด 30 ปีสัญญาเช่าทำเป็นหนังสือกันเองรวม 10 ฉบับ มีกำหนดเวลาเช่าฉบับละ 3 ปีติดต่อกัน โดยมิได้จดทะเบียนการเช่าต่อพนักงานเจ้าหน้าที่มีข้อตกลงกันว่าจำเลยจะไปจดทะเบียนการเช่าให้โจทก์ ภายหลังที่จำเลยจัดสรรที่ดินให้เช่าหมดแล้ว ดังนี้ การเช่าที่ดินตามฟ้องมีระยะเวลาเช่าเกินกว่า 3 ปี เมื่อยังมิได้จดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โจทก์จะฟ้องบังคับให้จำเลยจดทะเบียนการเช่าที่ดินมีกำหนดเวลา 30 ปีไม่ได้

กำหนดระยะเวลาการเช่า

» กรณีสัญญามีกำหนดระยะเวลาเอาไว้ เมื่อครบกำหนดแล้ว ย่อมเป็นอันสิ้นสุดลง

» กรณีสัญญาไม่ได้กำหนดระยะเวลา หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งต้องการบอกเลิกสัญญาเช่า จะต้องมีหนังสือบอกกล่าวไปยังอีกฝ่ายหนึ่ง ก่อนครบกำหนดระยะเวลาการชำระค่าเช่าไม่น้อยกว่า 1 รอบระยะเวลาการชำระค่าเช่า

สิทธิการเรียกร้อง ในการบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด

» กรณีผู้เช่าบอกเลิก ถือว่าผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดนัด ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ หรือเรียกเบี้ยปรับ กรณีที่สัญญากำหนดให้เรียกเบี้ยปรับได้ ถ้าเบี้ยปรับมีจำนวนที่สูงเกิน ศาลมีอำนาจปรับลดได้ตามสมควร กรณีไม่ได้กำหนดให้เรียกเบี้ยปรับ ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้ตามจริง อันเป็นค่าเสียโอกาสจากการที่ผู้เช่าได้บอกเลิกสัญญาเช่าก่อนครบกำหนดระยะเวลาการเช่า ทำให้ผู้ให้เช่าขาดประโยชน์ที่ไม่ได้รับค่าเช่าตามระยะเวลาในสัญญา

» กรณีผู้ให้เช่าบอกเลิก ผู้เช่ามีอำนาจตามกฎหมายที่จะฟ้องร้องบังคับคดี โดยให้เช่าอยู่ต่อไป จนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญาเช่า

แม้จู่ๆผู้ให้เช่าได้บอกเลิกสัญญาและขายบ้านเช่านั้นไปให้แก่บุคคลอื่น สัญญาเช่ามีกำหนดนั้นย่อมไม่ระงับ เพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินที่ให้เช่า ซึ่งบุคคลภายนอกผู้รับโอน ย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย ผู้เช่าย่อมมีอำนาจตามกฎหมายที่จะฟ้องร้องบังคับคดี โดยให้เช่าอยู่ต่อไป จนกว่าจะครบกำหนดตามสัญญาเช่า ได้เช่นเดียวกัน 

    หากในระหว่างเช่าบ้านได้มีซ่อมแซมบ้านให้ด้วย กรณีถือว่าผู้ให้เช่าไม่ได้ทำการซ่อมแซมบ้านนั้น ก่อนที่จะให้เช่า ซึ่งเป็นกรณีที่ผู้ให้เช่ากระทำการผิดหน้าที่ตามสัญญาเช่า เพราะผู้ให้เช่ามีหน้าที่และความรับผิดต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว

ผู้เช่ามีสิทธิเรียกร้องค่าใช้จ่ายที่เสียไปในการซ่อมแซมบ้าน ซึ่งเป็นค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้น ทางฝ่ายผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า

คำปรึกษาถาม-ตอบ

1 ตัดน้ำ ตัดไฟ

ตอบ ทำได้ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1523/2535 และ 3921/2535

2 เอาสิ่งกีดกั้นมาขว้าง ไม่ให้เข้าใช้สถานที่

ตอบ ทำได้ ตามนัยคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 238/2507

3 ปิดประตูล็อคกุญแจ

ตอบ ทำไม่ได้ เว้นแต่ระบุในสัญญายินยอมให้ทำได้ ตามคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 3486/2542

โดยการกระทำทั้งหมดข้างต้น ต้องบอกเลิกสัญญาเช่าอย่างถูกต้องก่อน

ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่เกี่ยวข้อง

มาตรา 538 เช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ถ้ามิได้มีหลักฐานเป็นหนังสืออย่างหนึ่งอย่างใดลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ ท่านว่าจะฟ้องร้องให้บังคับคดีหาได้ไม่ ถ้าเช่ามีกำหนดกว่า 3 ปีขึ้นไป หรือกำหนดตลอดอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าไซร้ หากมิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ท่านว่าการเช่านั้นจะฟ้องร้องให้บังคับคดีได้แต่เพียง 3 ปี

มาตรา 546 ผู้ให้เช่าจำต้องส่งมอบทรัพย์สินซึ่งให้เช่านั้นในสภาพอันซ่อมแซมดีแล้ว

มาตรา 547 ผู้เช่าต้องเสียค่าใช้จ่ายไปโดยความจำเป็นและสมควรเพื่อรักษาทรัพย์สินซึ่งเช่านั้นเท่าใด ผู้ให้เช่าจำต้องชดใช้ให้แก่ผู้เช่า เว้นแต่ค่าใช้จ่ายเพื่อบำรุงรักษาตามปกติและเพื่อซ่อมแซมเพียงเล็กน้อย

มาตรา 564 อันสัญญาเช่านั้น ท่านว่าย่อมระงับไปเมื่อสิ้นกำหนดเวลาที่ได้ตกลงกันไว้ มิพักต้องบอกกล่าวก่อน

มาตรา 569 อันสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นย่อมไม่ระงับไปเพราะเหตุโอนกรรมสิทธิ์ทรัพย์สินซึ่งให้เช่า

    ผู้รับโอนย่อมรับไปทั้งสิทธิและหน้าที่ของผู้โอนซึ่งมีต่อผู้เช่านั้นด้วย

ข้อแนะนำเพิ่มเติมจากทนายความ

1 การเช่าเป็นสิทธิเฉพาะตัว เมื่อผู้เช่าตาย ไม่เป็นมรดกไปยังทายาท

2 ร่างสัญญาเช่าควรระบุว่า "ยินยอมให้ผู้ให้เช่าล็อคกุญแจ ตัดน้ำ ตัดไฟ ขับไล่ รื้อถอนด้วยตนเอง และมีสิทธิเข้าครอบครองสถานที่เช่าได้ทันที เพื่อป้องกันการโดนผู้เช่าฟ้องเรียกค่าเสียหายฐานทำละเมิด"

3 กรณีมีสิ่งของอยู่ภายในสถานที่เช่า ผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิเคลื่อนย้ายหรือนำออกขาย ต้องคืนให้ผู้เช่าเท่านั้น เว้นแต่ในบางกรณีผู้ให้เช่าสามารถหน่วงเหนี่ยวเอาไว้ได้จนกว่าจะมีการจ่ายค่าเช่าที่คงค้าง

4 กรณีผู้ให้เช่าบอกเลิกสัญญาก่อนครบกำหนด ค่าใช้จ่ายต่างๆที่ได้จ่ายไป เพื่อการอยู่อาศัย ผู้เช่าสามารถเรียกร้องได้ เช่น ติดตั้งอินเตอร์เน็ต ค่าติดตั้งน้ำประปา เสาสัญญานโทรทัศน์ เป็นต้น

การเช่าที่ดินเป็นเวลา 2 ปีที่ทำขึ้นด้วยวาจาโดยไม่มีหลักฐานเป็นหนังสือจะมีผลอย่างไรตามกฎหมาย

สัญญาเช่าเป็นคดีอะไร

สัญญาเช่าที่ดินเป็นมรดกไหม

หลักเกณฑ์ของการเช่าทรัพย์ คือ อะไร