พ.ร.บ.ผ งเม อง พ.ศ 2518 และท แก ไขเพ มเต ม

คำนำ

ด้วยในการปฏิบัติหน้าที่ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ของคณะกรรมการจดั สรรทดี่ ินกลาง คณะกรรมการจดั สรรท่ดี นิ จังหวัด ตลอดจนคณะอนุกรรมการ ต่าง ๆ รวมทั้งเจ้าพนักงานที่ดิน อาจมีกรณีปัญหาข้อเท็จจริงและข้อกฎหมายที่ต้องวินิจฉัย อยู่เสมอ ๆ คำพิพากษาศาลฎีกาและมติคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ถือเป็นข้อมูลสำคัญ ที่มีประโยชน์ สามารถใช้เป็นแนวทาง หรือนำไปอ้างอิงในการวินิจฉัยแก้ปัญหาต่าง ๆ ได้ เป็นอย่างดี จึงได้ดำเนินการรวบรวมเอกสารดงั กล่าว เพ่ือใชป้ ระโยชนใ์ นการปฏบิ ตั งิ านต่อไป

กรมท่ีดนิ หวังเปน็ อย่างยิง่ วา่ หนังสือองคค์ วามรู้เรื่อง “รวมคำพพิ ากษาศาลฎกี าและ มติคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน เล่ม 1” จะอำนวยประโยชน์ในการ นำไปใช้ศึกษาค้นคว้าและปฏิบัติงาน ตลอดจนอ้างอิงในการให้บริการประชาชนได้อย่างดี ซง่ึ จะทำให้ การปฏบิ ตั ิงานตามภารกิจสำเรจ็ ลุลว่ งไปได้อย่างมีประสิทธิภาพส่งผลให้เกิดประโยชน์ สงู สุดต่อประชาชนผูร้ ับบรกิ าร

ได้ดำเนินการจัดทำองค์ความรู้เรื่อง “รวมคำพิพากษาศาลฎีกาและ มติคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินเล่ม 1” ตามมติที่ประชุมของ คณะกรรมการจัดการความรู้ของกรมทด่ี ิน ประจำปงี บประมาณ พ.ศ. 2565

สำนักสง่ เสรมิ ธุรกจิ อสงั หาริมทรัพย์ กองฝกึ อบรม

กรมทด่ี นิ กระทรวงมหาดไทย

สารบญั หนา้ 1 คำพพิ ากษาฎกี าท่ี 3463/2537 1 คำพพิ ากษาฎกี าท่ี 5553/2537 1 คำพิพากษาฎีกาที่ 1291/2538 2 คำพิพากษาฎกี าท่ี 218/2539 2 คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 1952/2539 3 คำพิพากษาฎกี าท่ี 2325/2539 3 คำพพิ ากษาฎกี าท่ี 4717/2539 4 คำพิพากษาฎกี าท่ี 936/2540 4 คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 2491/2540 5 คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 8405/2540 6 คำพพิ ากษาฎกี าที่ 2645/2541 7 คำพิพากษาฎกี าที่ 4041/2541 8 คำพิพากษาฎกี าที่ 5527/2541 8 คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 1112/2542 9 คำพิพากษาฎีกาท่ี 8080/2542 9 คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 8639/2542 10 คำพิพากษาฎกี าท่ี 817/2543 10 คำพพิ ากษาฎกี าที่ 2320/2543 10 คำพพิ ากษาฎกี าท่ี 3563/2543 11 คำพพิ ากษาฎกี าท่ี 4300/2543 13 คำพิพากษาฎีกาที่ 6759/2544 13 คำพิพากษาฎีกาที่ 9880/2544

คำพพิ ากษาฎกี าที่ 4050/2545 หนา้ คำพิพากษาฎีกาที่ 1023/2546 14 คำพพิ ากษาฎกี าที่ 771/2547 15 คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 5103/2547 15 คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 1440/2548 15 มตคิ ณะกรรมการจัดสรรท่ดี ินกลาง 16 ครง้ั ท่ี 3/2545 วนั ท่ี 21 มนี าคม 2545 เรื่อง ยกเลกิ สญั ญาค้ำประกันระบบบำบัดน้ำเสยี (ถงั ชวี ภาพ) 17 ครั้งที่ 2/2547 วนั ท่ี 19 กุมภาพนั ธ์ 2547 เรื่อง ขอกอ่ ภาระผกู พนั ในทีด่ นิ แปลงสาธารณูปโภค 17 ครั้งที่ 6/2547 วนั ท่ี 16 กนั ยายน 2547 เรอ่ื ง การจดั ทำท่กี ลับรถ 18 ครั้งที่ 6/2547 วันท่ี 16 กนั ยายน 2547 เร่อื ง การเก็บค่าบรกิ ารและบำรงุ รักษาบริการสาธารณะ 18 คร้งั ท่ี 1/2548 วนั ที่ 20 มกราคม 2548 เรื่อง การจดั ทำสวนสาธารณะใตแ้ นวเสาไฟฟา้ แรงสงู 19 คร้ังท่ี 4/2548 วนั ท่ี 19 พฤษภาคม 2548 เรอ่ื ง นำถนนบางส่วนมาจัดทำเปน็ แปลงจำหน่าย 19 ครั้งที่ 9/2548 วนั ท่ี 20 ตลุ าคม 2548 เร่อื ง ค่าใชจ้ ่ายการบำรงุ รักษาสาธารณูปโภค 19 ครง้ั ที่ 5/2549 วนั ท่ี 13 กรกฎาคม 2549 เรอ่ื ง การโอนชำระหนแ้ี ละขายโรงเรยี น 19 ครัง้ ที่ 6/2549 วนั ที่ 10 สงิ หาคม 2549 เร่อื ง การใช้บังคับกฎกระทรวงตาม พ.ร.บ. ผงั เมืองรวม 20

-1-

คำพิพากษาฎีกาที่ 3463/2537

แม้ที่ดินที่โจทก์จะปลูกสร้างอาคาร ผู้จัดสรรที่ดินยังมิได้ยกให้เป็นที่สาธารณะ แต่ที่ดังกล่าว เป็นส่วนหนึ่งของทีด่ ินท่ีมีสภาพเป็นสาธารณูปโภคซ่ึงผู้จัดสรรที่ดินได้จัดใหม้ ีขึน้ ในท่ีดินที่ไดร้ ับอนุญาตจัดสรร จึงต้องด้วยบทบัญญัตขิ องประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 ที่บัญญัติว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรร ที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ถือว่าตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรและให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไป ที่จะบำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์ แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ การที่ผู้จัดสรรที่ดินนำที่ดินสาธารณูปโภคดังกล่าว ไปให้โจทก์เช่าเพื่อปลูกสร้างอาคารถือเป็นการกระทำที่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือ เสื่อมความสะดวก เมื่อที่ดินนั้นเป็นส่วนหนึ่งของที่ดินอันมีสภาพเป็นสาธารณูปโภค จำเลยที่ 1 และที่ 2 ย่อมมีสิทธิตามกฎหมายที่จะเพิกถอนใบอนุญาตก่อสร้างที่ออกให้แก่โจทก์ได้ ทั้งจำเลยที่ 3 ถึงที่ 11 ซึ่งเป็น คณะกรรมการพิจารณาอทุ ธรณก์ ็ย่อมมีอำนาจให้ยกอุทธรณข์ องโจทก์ได้เชน่ กนั

คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 5553/2537

พ. แบ่งแยกที่ดินของตนออกเป็นแปลงย่อย 13 แปลง เพื่อขาย โจทก์ได้เช่าซื้อและรับโอน กรรมสิทธิ์ดังกล่าวจาก พ. 1 แปลง ทางพิพาทเป็นทางที่ พ. จัดทำไว้ใช้เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะ สำหรับที่ดินอีก 12 แปลงดังกล่าว แม้จะไม่ปรากฏว่า พ. เป็นผู้ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน จากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ก็ถือว่าการกระทำของ พ. ท่แี บง่ แยกท่ีดนิ ออกเปน็ แปลงย่อย 13 แปลง เพื่อขายน้ัน เป็นการแสดงออกโดยปริยายแลว้ ว่า พ. จัดให้มี สาธารณูปโภคคือทางพิพาทอันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันท่ี 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ส่วน พ. จะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หากจะเป็นการดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของ พ. ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมาย ทางพิพาทจึงเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินที่โจทก์เช่าซื้อจาก พ. จำเลย ปลูกบ้านรุกล้ำทางพพิ าท จงึ ตอ้ งร้อื ออกไป

คำพิพากษาฎีกาท่ี 1291/2538

ท่ดี ินพิพาทที่สร้างเป็นโรงรถ และที่ดินทีเ่ ป็นที่ตั้งของสระว่ายน้ำขณะท่จี ำเลยท่ี 4 รับโอนมา ถนนและสระวา่ ยนำ้ เป็นภาระจำยอมที่เกิดขนึ้ โดยผลของกฎหมายเป็นทรัพยสทิ ธติ ดิ ไปกบั ตวั ทรัพย์ และผูกพัน แก่บุคคลที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 เมื่อจำเลยที่ 4 รับโอนที่พิพาททั้งสองแปลง ท่ตี ิดภาระจำยอมอยู่ไปเช่นนี้ แมท้ ีด่ ินท่เี ปน็ ถนนจะถูกแยกไป (ทำเปน็ โรงรถ) ภาระจำยอมกย็ ังคงมีอยู่ ทุกส่วน ที่แยกไป จำเลยที่ 4 ต้องรับภาระจำยอมที่แต่เดิมมีอยู่ไปด้วย ทั้งต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพตลอดไป ตามมาตรา 1394 และประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 จำเลยที่ 4 จะอ้างว่ารับโอนโดยสุจริต และเสยี คา่ ตอบแทนและจดทะเบียนโดยสุจรติ หาได้ไม่

-2-

ที่ดินพิพาททั้งสองแปลงดังกล่าวอยู่ในโครงการจัดสรรที่ดินมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป กรณีต้องตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 แล้ว แม้จะมีการโอนที่ดินส่วนหนึ่งของการจัดสรรให้ จำเลยที่ 3 ในภายหลังและจำเลยที่ 3 ได้จัดการแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยอีก 8 แปลง (ไม่ถึง 10 แปลง) แล้วขายที่ดินพิพาทที่สร้างโรงรถกับโอนสระว่ายน้ำให้แก่จำเลยที่ 4 ในเวลาต่อมา ก็หาทำให้ที่ดินพิพาท ที่เป็นโรงรถและที่ตั้งสระว่ายน้ำ ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวไม่ ท่ดี นิ พพิ าททั้งสองแปลงคงเป็นภาระจำยอมเพ่ือประโยชนแ์ ก่ท่ีดินของโจทก์ท้งั สอง

คำพพิ ากษาฎกี าท่ี 218/2539

ขณะทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดนิ พิพาท จำเลยผจู้ ะขายแตฝ่ ่ายเดียวร้ถู งึ การกระทำของตนว่า ยังไม่ได้รบั ใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรท่ีดิน อันเป็นการฝา่ ฝืนหรือต้องห้ามตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี 286 เรื่อง ควบคุมการจัดสรรที่ดิน ข้อ 10 ที่ห้ามมิให้ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินเว้นแต่จะได้รับใบอนุญาต จากคณะกรรมการ โดยโจทก์ผู้จะซื้อมิได้ร่วมรู้ในวตั ถุประสงค์ซึ่งเป็นประโยชน์อันเป็นผลสุดท้ายที่ทั้งสองฝ่าย ต้องการ ดังนี้วัตถุประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขายตามฟ้องจึงหาได้ต้องห้ามชัดแจ้งโดยกฎหมายไม่ สญั ญาจะซื้อจะขายทีด่ นิ พพิ าทย่อมเป็นโมฆะ

เมื่อโจทก์รู้ถึงข้อเท็จจริงที่ว่าจำเลยจัดสรรทีด่ ินโดยมิได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรท่ดี ิน อันเป็นการต้องห้ามตามกฎหมาย ซึ่งในขณะนั้นจำเลยอยู่ในฐานะที่ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิที่ดินพิพาท ตามสัญญาจะซื้อจะขายให้แก่โจทก์ได้ ย่อมถือได้ว่าพฤติการณ์ที่เกิดขึ้นโดยโจทก์ไม่ต้องรับผิดชอบ ดังน้ัน การที่โจทก์ไม่ยอมชำระเงินตามสัญญาจะซื้อจะขายงวดต่อ ๆ มา จึงหาได้ชื่อว่าเป็นผู้ผิดนัดตาม ป.พ.พ. มาตรา 205 ไม่ จำเลยจะบอกเลิกสัญญาโดยอาศัยเหตุดังกล่าวหาได้ไม่ แต่ต่อมาการที่โจทก์ได้เลิกสัญญา และทวงเงนิ ที่ไดช้ ำระไว้แลว้ คืน จำเลยกม็ ิได้โต้แย้งแสดงความประสงค์ให้โจทก์ปฏบิ ัติตามสัญญาจะซื้อจะขาย ต่อไป กลับบอกปัดชัดแจ้งว่าได้บอกเลิกสัญญาต่อโจทก์แล้ว พฤติการณ์ดังกล่าวถือได้ว่าโจทก์และจำเลย ได้ตกลงเลิกสัญญากันโดยปริยาย โจทก์และจำเลยต้องกลับคืนสู่ฐานะดังที่เป็นอยู่เดิมตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคหนึ่ง โจทก์จึงมีสิทธิเรียกให้จำเลยคืนเงินที่ได้ชำระไปแล้ว พร้อมดอกเบี้ย เมื่อเป็นกรณีท่ี มิได้กำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้โดยนิติกรรมหรือโดยบทกฎหมายอันชัดเจน จึงให้ใช้อัตราร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี ตาม ป.พ.พ. มาตรา 391 วรรคสอง และมาตรา 7

คำพิพากษาฎีกาท่ี 1952/2539

แม้จะไมป่ รากฏว่าบริษัท ก. เป็นผไู้ ด้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรท่ีดินจากคณะกรรมการ ควบคุมการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็ถือได้ว่าการกระทำของบริษัท ก. ที่แบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย 90 แปลง เพื่อขายนั้น เป็นการแสดงออกโดยปริยายแล้วว่า บริษัท ก. จัดให้มีสาธารณูปโภคคือทางพิพาท อันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ขอ้ 10

-3-

การที่บริษัท ก. จะขออนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งต่างหาก หากจะเป็นการ ดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของบริษัท ก. ไม่เป็นการ จดั สรรที่ดินตามกฎหมาย ดังน้นั ทางพิพาทจงึ เปน็ ภาระจำยอมตามกฎหมายแก่ท่ดี ินจดั สรรและท่ีดินท่ีโจทก์ซื้อ จากบรษิ ัท ก. จำเลยซ่งึ เปน็ ผ้รู บั โอนกรรมสิทธิ์ตอ่ จากบรษิ ทั ก. ย่อมอยู่ในบงั คับประกาศของคณะปฏิวัติฉบับท่ี 286 ข้อ 30 ทจ่ี ะกระทำการใด ๆ อนั เป็นเหตใุ หป้ ระโยชนแ์ ห่งภาระจำยอมลดไปหรอื เส่ือมความสะดวกมไิ ด้

โจทก์ซึ่งซื้อทีด่ ินพร้อมตึกแถวในที่ดินจัดสรรดังกล่าว ย่อมมีสิทธิใช้ทางพิพาทได้ การที่มีการ ก่อสร้างโรงเรือนและสิ่งปลูกสร้างกีดขวางทางภาระจำยอม ย่อมเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวกทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย เมื่อที่ดินแปลงที่ทางภาระจำยอมตั้งอยู่โอนมาเป็น ของจำเลย โจทกย์ ่อมมอี ำนาจฟอ้ งให้จำเลยร้อื ถอนโรงเรือนและสงิ่ ปลูกสรา้ งออกไปจากทางภาระจำยอมได้

คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 2325/2539

การที่โจทก์แบ่งแยกที่ดินโฉนดเลขที่ 1831 ออกเป็นแปลงย่อยปลูกสร้างตึกแถวขายถึง 50 แปลง อีกทั้งยังจัดให้มีการทำถนนออกสู่ทางสาธารณะ โดยจัดสร้างขึ้นพร้อมกับการสร้างตึกแถวขาย เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อตึกแถว เป็นการจัดจำหน่ายที่ดินติดตอ่ กันเป็นแปลงยอ่ ยมีจำนวนต้ังแต่สิบแปลงขึ้นไป ที่ดินที่โจทก์เว้นไว้เป็นถนนจึงเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น ต้องตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชนแ์ ก่ที่ดินจัดสรรตามนัยแห่งประกาศของคณะปฏวิ ตั ิ ฉบบั ที่ 286 ขอ้ 30 วรรคแรก และข้อ 32 ดังนั้น ถนนหน้าตึกแถวของจำเลยและผู้ซื้อตึกแถวรายอื่น ๆ ย่อมตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินจัดสรร เพ่ือประโยชน์แก่ผู้ซ้ือตึกแถวทุกห้อง

จำเลยคงมีสิทธิใช้ถนนพิพาทเป็นทางสัญจรผ่านเข้าออกได้เท่านั้น ส่วนโจทก์ในฐานะ เป็นผู้จัดสรรมีหน้าที่บำรุงรักษากิจการอันเป็นสาธารณูปโภคนั้นให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นโดยตลอด เมื่อจำเลยก่อสร้างกันสาดและวางของขายบนถนน ย่อมทำให้ถนนอันเป็นสาธารณูปโภคนั้นเสื่อมสภาพ เสื่อมประโยชน์การใช้ทางสัญจร ถือได้ว่าเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ซึ่งเป็นผู้จัดสรรและเจ้าของกรรมสิทธ์ิ ในถนนพพิ าทนนั้ ด้วย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้อง

คำพิพากษาฎีกาที่ 4717/2539

จำเลยที่ 1 และบริษัท ส. ผู้จัดสรรที่ดิน ได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เพื่อจัดทำเป็นสวนหย่อม สำหรับเป็นที่พักผ่อนของผู้ที่อาศัยอยู่ในหมู่บ้านจัดสรร ถึงแม้จะได้ความว่าผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำ สวนหย่อมในที่ดินพิพาท สภาพของสวนหย่อมแตกต่างกับสวนสาธารณะและสนามเด็กเล่น และจำเลยที่ 2 ซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ตาม แต่การที่ผู้จัดสรรที่ดินแสดงเจตนาอย่างชัดแจ้งว่า จะจัดให้มีสวนหย่อม และได้แบ่งแยกที่ดินพิพาทไว้เป็นส่วนสัดแน่นอนเพื่อดำเนินการดังกล่าว ย่อมถือได้ว่า การทำสวนหย่อมได้จัดให้มีขึ้นแล้ว สาธารณูปโภคประเภทถนน สวนสาธารณะ และสนามเด็กเล่นดังที่ระบุไว้ ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 เป็นเพียงตัวอย่างเท่านั้น สาธารณปู โภคอยา่ งอื่น เช่น สวนหยอ่ มทผี่ ูอ้ าศยั อยใู่ นที่ดินจดั สรรใช้เป็นที่พักผ่อนร่วมกัน ย่อมเปน็ สาธารณปู โภค

-4-

ตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวด้วย ฉะนั้นที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรของโจทก์ โดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวแม้จำเลยที่ 2 จะซื้อที่ดินพิพาทมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยที่ 2 ไม่มีสิทธิ ดีกว่าโจทก์

คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 936/2540

ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ประกอบข้อ 32 จะเห็นได้ว่า ถึงแม้การจัดสรรที่ดินซึ่งผู้จัดสรรที่ดินกระทำอยู่ก่อนวันที่ประกาศ ของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และได้มีการ ปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กำหนดไว้ในข้อ 32 จะไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับดังกล่าว ก็ตาม แต่ในส่วนที่เกี่ยวกับกิจการอันเป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน จะตอ้ งอย่ภู ายใต้บงั คับแห่งข้อ 30 กล่าวคือ ถอื ว่าสาธารณูปโภคเชน่ ว่าน้ันตกอยู่ในภาระจำยอมเพ่ือประโยชน์ แก่ท่ีดินจัดสรร และจากถ้อยคำในข้อ 32 ที่ว่า “ผู้จัดสรรที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับน้ี ประกาศในราชกิจจานุเบกษา และ... หรือได้จัดให้มีสาธารณูปโภค... หรือที่ประกอบการอุตสาหกรรมไปแล้ว บางส่วน...ฯลฯ” ย่อมมีความหมายชัดแจ้งอยู่แล้วว่าสาธารณูปโภคดังกล่าวคือสาธารณูปโภคที่มีอยู่ก่อนวันท่ี ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ประกาศในราชกิจจานุเบกษา หาใช่ สาธารณปู โภคซ่งึ ผู้จดั สรรท่ีดินไดจ้ ัดให้มีขน้ึ เพ่ือการจัดสรรที่ดนิ ภายหลงั ประกาศของคณะปฏวิ ัติฉบับดังกล่าว ใชบ้ ังคับไม่ เมื่อบรษิ ัท น. ดำเนนิ การจัดสรรทด่ี ินหมู่บ้าน ม. เม่ือวนั ท่ี 4 มกราคม 2516 และถนนซอยพิพาท เป็นสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้น ก่อนที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ใช้บังคับ ถนนซอยพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 และ 32 ถึงแม้ถนนซอยพิพาทเป็นทางเข้าออกบ้าน ของจำเลยทั้งสองสู่ถนนสายหลักของหมู่บ้าน ม. และถนนสาธารณะ โดยผ่านร้ัวด้านข้างบ้านของโจทก์ และเจ้าของบ้านอีกหลังหนึ่งซึ่งไม่มีประตูรั้วด้านดังกล่าว แต่ในเมื่อถนนซอยพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอม ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 และ 32 โจทก์ในฐานะเป็นผู้อาศัยอยู่ในที่ดินจัดสรร จึงมีสิทธิใช้ถนนซอยพิพาทได้ ซึ่งอาจจะใช้เป็นประจำหรือครั้งคราว เช่น ในยามเกิดอัคคีภัยเป็นต้น ที่จำเลยทั้งสองร่วมกันจัดทำประตูรั้วเหล็กปิดกั้นถนนซอยพิพาท ย่อมทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไป หรือเสื่อมความสะดวก เป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องบังคับให้จำเลยทั้งสองรื้อถอน รั้วเหลก็ ดงั กล่าวได้

คำพิพากษาฎกี าท่ี 2491/2540

ช. เจ้าของที่ดินเดิมที่ทำการจัดสรรที่ดินมีเจตนาใหท้ ี่ดินพิพาทเปน็ สาธารณูปโภคแก่หม่บู ้าน อ. และประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ได้บัญญัติขึ้นโดยมเี จตนาคุ้มครองแก่ผู้ท่ีซ้ือที่ดินจากการจัดสรร ในการจัดสรรที่ดินของ ช. เจ้าของที่ดินเดิมก็ได้ปฏิบัติเกี่ยวกับที่ดินตรงตามความหมายของคำจำกัดความ ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ดังกล่าว ข้อ 1 ทุกประการ แม้ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับน้ี ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ได้บัญญัติต่อมาว่า “สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดิน ตามแผนผังและโครงการท่ีไดร้ บั อนุญาต เชน่ ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเลน่ ใหถ้ ือวา่ ตกอย่ใู นภาระจำยอม

-5-

เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้” จะระบุ ใช้บังคับแก่ผู้จัดสรรที่ดินตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาตก็จริง แต่หากพิจารณาประกาศ ของคณะปฏิวัติดังกล่าวข้อ 32 ซึ่งบัญญัติว่า “ผู้ใดทำการจัดสรรที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับนี้ประกาศในราชกิจจานุเบกษาและได้จำหน่ายที่ดินจัดสรรไปแล้วบางส่วน หรือได้จัดให้มีสาธารณูปโภค หรือไม่... ไปแล้วบางส่วน...ไม่ตกอยู่ภายใต้บังคับแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ เว้นแต่ กิจการอันเป็น สาธารณปู โภคซงึ่ ผู้จัดสรรที่ดนิ ได้จัดให้มีข้ึนเพ่ือการจัดสรรทีด่ ิน ใหอ้ ยู่ภายใตบ้ ังคบั ข้อ 30 ด้วย” มาประกอบ เขา้ ดว้ ยกันแลว้ จะเหน็ ไดว้ า่ ข้อความประโยคสดุ ท้ายของบทบัญญัตขิ ้อนี้ ได้ยกเว้นในเร่ืองกจิ การสาธารณูปโภค กับผู้จัดสรรที่ดิน ก่อนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับซึ่งผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้องขออนุญาต แต่ในเรื่อง สาธารณูปโภคก็ยังคงให้อยู่ภายใต้บังคับประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ข้อ 30 ได้ตามที่ข้อ 32 บัญญัติไว้ ดงั นี้ ทดี่ นิ พิพาทซึ่งจำเลยรว่ มเป็นเจ้าของกรรมสทิ ธิ์และเป็นที่ดินที่อยู่ในหมู่บา้ น อ. ที่โจทก์ซื้อและจำเลยร่วม ได้ซื้อจากจำเลยในระหว่างที่โจทก์จำเลยพิพาทกันโดย ช. เจ้าของที่ดินเดิมที่ทำการจัดสรรที่ดินมีเจตนาให้ ที่ดินพิพาทเป็นสาธารณูปโภคแก่หมู่บา้ น อ. ย่อมตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ท่ีดนิ จัดสรรหมู่บ้าน อ. ตามบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าวข้างต้น จำเลยร่วมจึงมีหน้าที่ต้องไปจดทะเบียนภาระจำยอมที่ดินพิพาท ตามทีก่ ฎหมายได้บงั คบั ไว้

คำพพิ ากษาฎกี าที่ 8405/2540

จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดสรรที่ดินโดยมีเจตนาจะจัดให้ที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 เป็นถนน อันเป็นสาธารณูปโภค จึงเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มาแต่ต้น ที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 ก่อนมีการรังวัดเพื่อรวมและแบ่งแยกโฉนดจึงเป็นถนนที่เป็นทางภาระจำยอม ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ข้อ 30 เมื่อการรวมกรรมสิทธิ์และการแบ่งแยกกรรมสิทธิ์ที่ดิน โฉนดดังกล่าว มีผลทำให้เนื้อที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 ส่วนที่เป็นถนนอยู่เดิมขาดหายไป เป็นการทำให้ ภาระจำยอมเปลยี่ นแปลงไป และเปน็ การกระทบถงึ สิทธขิ องโจทกซ์ ่ึงเปน็ เจ้าของสามยทรัพย์ โจทกจ์ ึงมีอำนาจ ฟ้องขอให้เพิกถอนการรวมโฉนดเลขที่ 6534 เข้ากับที่ดินแปลงอื่น และขอให้เพิกถอนการแบ่งแยกที่ดิน โฉนดเลขที่ 6534 เฉพาะส่วนที่นำมารวมกับที่ดินแปลงย่อย 7 แปลง และกลายเป็นที่ดินแปลงใหม่ โฉนดเลขท่ี 106708 ได้

ในคดีส่วนอาญา โจทก์ฟ้องจำเลยทั้งสองในคดีนี้ว่าร่วมกับจำเลยที่ 3 ในคดีดังกล่าว สนับสนุนจำเลยอื่นในคดีนั้นอีก 6 คน ปฏิบัติหรือละเว้นการปฏิบัติหน้าที่โดยมิชอบ ขอให้ลงโทษ ตาม ป.อ. มาตรา 157 ประเด็นที่จะต้องวินิจฉัยในคดีนั้นจึงมีว่า จำเลยทั้งสองได้ร่วมกับจำเลยที่ 3 ในคดีดังกล่าวสนับสนุนให้จำเลยอื่นกระทำความผิดตาม ป.อ. มาตรา 157 หรือไม่ ข้อเท็จจริงที่นำไปสู่ การวินิจฉัยว่าที่ดินโฉนดเลขที่ 6534 ที่เป็นถนนเป็นทางภาระจำยอมหรือไม่นั้นจึงไม่ใช่ประเด็นโดยตรง ในคดดี ังกล่าว การพิพากษาคดีซึง่ เปน็ คดแี พง่ ไม่จำตอ้ งถือข้อเทจ็ จริงท่ีปรากฏในคำพพิ ากษาคดสี ว่ นอาญา

-6-

คำพิพากษาฎีกาที่ 2645/2541

ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 1 ประกอบข้อ 30 วรรคหนึ่ง กรณีที่ถือว่า เข้าหลักเกณฑ์เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ สาระสำคัญอยู่ที่การจัดจำหน่ายที่ดิน ติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป และมีการให้คำมั่นหรือแสดงออกว่าจะจัดให้มี สาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะ หรือปรับปรุงให้ที่ดินนั้นเป็นที่อยู่อาศัย ที่ประกอบการพาณิชย์หรือ ที่ประกอบการอุตสาหกรรม เมื่อมีการกระทำครบหลักเกณฑ์ดังกล่าวย่อมถือว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ตามความหมายดังกล่าวแล้ว ส่วนผู้จัดสรรจะขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุม การจัดสรรที่ดนิ ตามประกาศของคณะปฏิวัตฉิ บับที่ 286 หรือไม่ ก็เป็นอีกเรื่องหนึ่งตา่ งหาก หากจะเป็นการ ดำเนินการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของผู้จัดสรรไม่เป็นการ จดั สรรทดี่ นิ ตามกฎหมาย

จำเลยที่ 3 และ 4 ได้นำที่ดินของตนมาแบ่งเป็นแปลงย่อยคนละ 5 แปลง รวมเป็น 10 แปลง แล้วให้บริษัท ส. ทำการจำหน่ายที่ดินและบ้านโดยที่ดินที่แบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ได้มีการก่อสร้างบ้านจำนวน 9 หลัง ลงในที่ดิน 10 แปลง การจัดจำหน่ายที่ดินและบ้าน ทางผู้จัดสรรขาย ได้มีการแยกทำสัญญา เป็น 3 ฉบับ คือให้ผู้ซื้อทำสัญญาซื้อขายที่ดินกับจำเลยที่ 3 หรือที่ 4 ส่วนการ ปลูกสร้างบ้านให้ผู้ซื้อทำสัญญาว่าจ้างให้ห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. เป็นผู้รับจ้างปลูกสร้างบ้าน และให้บริษัท ส. เป็นผู้รับจ้างทำถนน น้ำ ไฟฟ้า ท่อระบายน้ำ ตลอดจนปรับปรุงที่ดินเพื่อแบ่งเบาภาระในเรื่องภาษี แต่การดำเนินการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านของบริษัท ส. กับห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. ล้วนกระทำการโดยจำเลย ที่ 1 ซึ่งเป็นกรรมการผู้จัดการบริษัท ส. อันมีจำเลยที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 ร่วมเป็นกรรมการอยู่ด้วย เมื่อจำเลย ที่ 2 ที่ 4 และที่ 5 รู้เห็นและมีส่วนร่วมในการจัดสรรในโครงการที่จำเลยที่ 3 และ 4 ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน แปลงนี้นำมาจัดสรรขาย ปรากฏว่าได้นำที่ดินซึ่งแบ่งเป็นแปลงย่อยรวม 10 แปลง ดังกล่าวเข้าโครงการ เพื่อจำหน่ายที่ดินและบ้านให้แก่โจทก์และผูซ้ ื้อทั่วไป อีกทั้งยังได้มีการโฆษณาว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมบริการแก่ผู้ซื้ออีกด้วย ซึ่งต่อมาปรากฎว่าได้มีการจัดสร้างสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะ ดังกล่าวขึ้นตามที่ได้โฆษณาหรือให้คำมั่นไว้แล้ว ดังนี้ การที่จำเลยที่ 1 ถึงที่ 5 ได้ร่วมกับบริษัท ส. และห้างหุ้นส่วนจำกัด ว. ดำเนินการจัดจำหน่ายที่ดินและบ้านจากโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าว และได้ แสดงเจตนาออกอย่างชัดเจนว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อมเพื่อให้ผู้ซื้อที่ดินและบ้าน จากโครงการได้ใช้ประโยชน์จากสโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อมร่วมกัน ย่อมเข้าหลักเกณฑ์ เป็นสาธารณูปโภคตามบทบัญญัติแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 ฉะนั้น สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อม จึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ของโจทกท์ ัง้ สาม โดยผลแหง่ ประกาศของคณะปฏิวัติฉบบั ดังกล่าว

จำเลยทั้งหกได้กระทำการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 โดยนำที่ดิน อนั เป็นท่ีตั้งของสโมสร สระว่ายนำ้ และสวนหย่อมในส่วนท่ีตกอยู่ในภาระจำยอมเพ่ือประโยชน์แก่ท่ีดินจัดสรร โอนใหแ้ ก่จำเลยท่ี 2 และที่ 6 อกี ทงั้ มีการห้ามมใิ หโ้ จทกท์ ง้ั สามใช้สโมสร สระว่ายน้ำและสวนหย่อมกบั ไดส้ ร้าง

-7-

กำแพงคอนกรีตปิดกั้นมิให้โจทก์ทั้งสามเข้าไป อันเป็นการโต้แย้งสิทธิของโจทก์ทั้งสาม เป็นเหตุให้ประโยชน์ แหง่ ภาระจำยอมลดไปหรอื เสอื่ มความสะดวกไป โจทก์ทั้งสามยอ่ มมอี ำนาจฟ้องให้รือ้ ถอนกำแพงทป่ี ิดกนั้ น้ันได้

แม้การจัดสรรจะปลูกสร้างบ้านขายเพียง 9 หลัง แต่จำเลยที่ 3 และจำเลยที่ 4 ได้แบ่งแยก ที่ดินเป็นแปลงย่อยจำนวนคนละ 5 แปลง จึงเท่ากับ 10 แปลง กรณีถือได้ว่าเป็นการจัดจำหน่ายที่ดิน ติดต่อกันเป็นแปลงย่อยมีจำนวน 10 แปลงขึ้นไป แม้บ้านเลขที่เดียวจะตั้งอยู่บนที่ดิน 2 โฉนดในพื้นที่ จำนวน 1 แปลง เหมือนกับแปลงอื่น ๆ ก็ไม่ทำให้การดำเนินการของจำเลยไม่เป็นการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมาย

โจทก์ทั้งสามเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านที่จำเลยทั้งหมดร่วมกันจัดสรร โดยมีการ โฆษณาให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีสโมสร สระว่ายน้ำ และสวนหย่อม เพื่อให้เป็นสาธารณูปโภคสำหรับโครงการ และต่อมาได้จัดให้มีสาธารณูปโภคดังกล่าวแล้วแต่ห้ามโจทก์ทัง้ สามเข้าไปใช้ทำให้โจทก์ทั้งสามซึ่งเป็นเจ้าของ ที่ดินที่ซื้อมาจากการจัดสรรของจำเลยได้รับความเสียหาย จำเลยทั้งหมดไม่มีสิทธิกระทำได้ เพราะ สาธารณูปโภคดังกลา่ วตกเป็นภาระจำยอมแก่ทดี่ ินของโจทก์ทั้งสาม ตามประกาศของคณะปฏวิ ตั ิ ฉบบั ที่ 286 จำเลยทั้งหมดจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกไม่ได้ โดยขอให้ศาลบงั คับจำเลยทงั้ หกจดทะเบยี นที่ดินอนั เปน็ ท่ีตัง้ สโมสร สระว่ายนำ้ และสวนหย่อม ตกอยู่ในบงั คับ ภาระจำยอมที่ดินโจทก์ทัง้ สาม และห้ามจำเลยทั้งหกกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้การใช้ประโยชน์ในสโมสร สระวา่ ยนำ้ และสวนหยอ่ มลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์ท้ังสามได้บรรยายฟ้องถึงเหตุและสิทธิของโจทก์ ทั้งสาม ที่จะขอให้ศาลบังคับเอาแก่จำเลยทั้งหกว่าโจทก์ทัง้ สามมีสทิ ธหิ รอื เหตุอย่างไร จำเลยทั้งหกย่อมทราบ เรื่องดีอยู่แล้ว มิใช่โจทก์ทั้งสามเพิ่งจะมากล่าวอ้างเมื่อฟ้องคดีต่อศาล ถือได้ว่าฟ้องโจทก์ได้แสดงแจ้งชัด ทง้ั สภาพแห่งขอ้ หา คำขอบงั คบั และขอ้ อ้างทอี่ าศัยเป็นหลกั แหง่ ข้อหาเพียงพอทจ่ี ำเลยทั้งหกจะให้การต่อสู้คดี ไดแ้ ล้ว คำฟ้องของโจทก์ทัง้ สามไมเ่ คลือบคลมุ

คำพิพากษาฎีกาท่ี 4041/2541

การที่ ป. ได้แบ่งแยกที่ดินของตนออกเป็นแปลงย่อยประมาณ 300 แปลงเพื่อขาย และ ได้สร้างโรงภาพยนตร์โดยมีทางพิพาทอยู่ด้านข้างทั้งสองด้านของโรงภาพยนตร์และอยู่หน้าอาคารของโจทก์ ทง้ั สิบส่ี แสดงโดยชดั แจง้ ว่า ป. จัดทำทางพิพาทเพื่อใชเ้ ปน็ ทางเข้าออกสู่ถนนเพชรเกษมอันเป็นทางสาธารณะ เป็นการแสดงออกโดยปริยายแล้วว่า ป. เจตนาจัดให้มีสาธารณูปโภค คือทางพิพาท ถือได้ว่าเป็นการจัดสรร ที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ลงวันที่ 24 พฤศจิกายน 2515 ข้อ 30 แม้ ป. จะมิได้ ขออนุญาตจัดสรรทด่ี ินอันเป็นการฝ่าฝนื ประกาศของคณะปฏวิ ัตฉิ บับดังกล่าว กไ็ มท่ ำให้การดำเนินการของ ป. กลับไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายไปแต่อย่างใดไม่ ส่วนการจัดสรรที่ดินอันฝ่าฝืนต่อประกาศของ คณะปฏิวัติดังกล่าว จะมีผลตามกฎหมายเป็นประการอื่นอย่างไรบ้างเป็นอีกกรณีหนึ่ง ฉะนั้นทางพิพาท จึงเปน็ ภาระจำยอมแกท่ ด่ี นิ ของโจทกท์ ้ังสบิ ส่โี ดยผลของกฎหมายดงั กลา่ ว

-8-

คำพพิ ากษาฎกี าท่ี 5527/2541

เมื่อโจทก์ซึ่งเป็นผู้เยาว์ ได้รับความยินยอมจากบิดามารดาให้ฟ้องและดำเนินคดีแล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธจิ ะมอบอำนาจให้ผู้อื่นฟ้องและดำเนินคดีแทนได้ หาจำต้องได้รับความยนิ ยอมจากบิดามารดา อกี ครง้ั ไม่

ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ได้ให้ความหมายเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินไว้ข้อ 1 ว่าการจัดจำหน่ายที่ดินติดต่อกันเป็นแปลงย่อย มีจำนวนตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไปไม่ว่าด้วยวิธีใด เมื่อปรากฏว่า ป. และ ย. ได้ร่วมกันแบ่งแยกที่ดินของตนเองเป็นแปลงย่อยรวม 27 แปลง แล้วประกาศขายใหแ้ ก่ประชาชน ทว่ั ไป โดยได้ระบุทีด่ ินพิพาทอันเป็นรูปตวั ทใี นหนังสือโฆษณาจัดทำเปน็ ทางออกสถู่ นนสาธารณะ ทั้งนี้เพ่ือเป็น ประโยชน์แก่ผู้ซื้อที่ดิน การกระทำของ ป. และ ย. จึงเป็นการแสดงออกโดยปริยายว่าบุคคลทั้งสองได้จัดให้มี สาธารณูปโภคคือที่ดินพิพาทเป็นทางเข้าออก อันถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี 286 ตามขอ้ 1 ดังกลา่ ว ประกอบด้วย ขอ้ 30 วรรคหนึง่ และขอ้ 32 สว่ นการท่ี ป. และ ย. จะได้ขอ อนุญาตจัดสรรที่ดินหรือไม่เป็นอีกเรื่องต่างหาก หากบุคคลทั้งสองนั้นจะดำเนินการฝ่าฝนื โดยไม่ได้ขออนุญาต จัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว ก็ไม่ทำให้การดำเนินการขายที่ดินของบุคคลทั้งสอง ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามกฎหมายทีด่ ินพิพาทจึงเปน็ ทางภาระจำยอมตามกฎหมายแก่ทีด่ ินจัดสรร และที่ดิน โจทก์ที่ได้รับจาก ส. ซึ่งซื้อที่ดินดังกล่าวมาจาก ป. และ ย. จำเลยจะอ้างว่าจำเลยเป็นบุคคลภายนอกรับโอน โดยสุจริตและจดทะเบยี นโดยสจุ รติ หาได้ไม่

เมื่อที่ดินพิพาทตกเปน็ ทางภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์ จำเลยเป็นผู้ก่อสร้างสิ่งของลงบนท่ดี ิน พิพาทเพื่อกีดขวางทางภาระจำยอม อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ย่อมทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย โจทก์จึงมีอำนาจฟ้องจำเลยให้รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและเครื่องกั้นขวาง ให้ออกไปจากทางภาระจำยอมได้

คำพพิ ากษาฎีกาที่ 1112/2542

แม้คำฟ้องของโจทก์มิได้บรรยายว่าสัญญาใดจริงสัญญาใดปลอม หากแต่โจทก์ได้บรรยาย โดยชัดแจ้งว่า สัญญาตัวจริงหรือสัญญาซึ่งเจตนาให้มีผลผูกพันกันระหว่างโจทก์กับจำเลยทั้งห้าคือ สัญญา ซื้อขายที่ดินพร้อมกัน ส่วนสัญญา 3 ฉบับ ตามฟ้องทำขึ้นอำพรางสัญญาซื้อขายที่แท้จริงเพื่อช่วยเหลือ ให้จำเลยทง้ั ห้าเสยี ภาษนี อ้ ยลง สำหรบั จำนวนเงินทซี่ ือ้ ขายตามสญั ญาตัวจรงิ และสัญญาที่ทำข้นึ ไว้เพื่ออำพราง จะเป็นจำนวนเงินเท่าใดนั้นไม่เป็นประเด็นข้ออ้างแห่งคดีของโจทก์ และเป็นเพียงรายละเอียดที่สามารถ นำสืบได้ในชั้นพิจารณา ทั้งจำเลยทั้งห้าก็เข้าใจและให้การต่อสู้คดีตามฟ้องของโจทก์ได้ถูกต้อง ฟ้องโจทก์ จงึ ไม่เคลือบคลมุ

แม้จำเลยทั้งห้าจะไม่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุม การจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ก็ตาม ก็เป็นเพียงการดำเนินการฝ่าฝืนกฎหมาย ท่ีมคี วามมงุ่ หมายส่วนหนงึ่ ทีจ่ ะติดตามควบคมุ เก่ยี วกับการจัดสรรทด่ี ินเท่าน้นั การดำเนินการของจำเลยทั้งห้า

-9-

ซึ่งต้องด้วยหลักเกณฑ์การจัดสรรท่ีดิน ย่อมต้องอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายที่ให้มีการจัดใหม้ ีสาธารณูปโภค โดยมีความมุ่งหมายส่วนหนึ่งเพื่อประโยชน์ของผู้บริโภค และให้ถือว่าสาธารณูปโภคดังกล่าวตกอยู่ใน ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรเพราะมิฉะนั้นแล้วประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งเป็น กฎหมายควบคุมการจัดสรรที่ดินก็จะไร้ความหมายหรือขาดสภาพบังคับ หากยอมให้การดำเนินการที่เป็น การจัดสรรท่ดี นิ ท่ฝี า่ ฝนื กฎหมายอย่นู อกหนือการควบคมุ หรอื ไมต่ ้องปฏบิ ัติตามกฎหมายบงั คับ

คำพพิ ากษาฎีกาที่ 8080/2542

ว. สามีผู้ร้อง ได้รับอนุญาตให้จัดสรรที่ดิน ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โครงการหมู่บ้านวิชิตนคร และโครงการหมู่บ้านวิชิตนคร 2 ขายให้แก่ประชาชน ว. จดทะเบียนให้ที่ดิน โฉนดเลขที่ 78859 และ 586 ทั้งแปลงตกอยู่ในภาระจำยอมเรื่อง ทางเดิน ทางรถยนต์ผ่าน การจัดทำ ท่อระบายน้ำ ตั้งเสาไฟฟ้า ตลอดจนจัดทำสาธารณูปโภคต่าง ๆ ได้ทั้งแปลง ซึ่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง บัญญัติว่า “สาธารณูปโภค ซึ่งผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มขี ึ้นเพื่อการจดั สรรท่ดี นิ ตามแผนผังและโครงการท่ีได้รับอนุญาต เชน่ ถนน สวนสาธารณะ สนามเด็กเล่นใหถ้ ือว่าตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร และให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินหรือผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไป ที่จะบำรุงรักษากิจการดังกล่าวให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้นตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุ ให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวกมิได้” การที่ผู้ร้องและ ว. ได้กันที่ดินดังกล่าวไว้ สำหรับจัดทำเป็นสนามเด็กเล่นและสวนสาธารณะของโครงการหมู่บ้านวิชิตนคร 2 จึงตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรโดยผลแห่งประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว หาใช่เป็นที่ดินที่ภาระจำยอม ไมใ่ ชแ้ ละใช้ไม่ไดด้ งั ที่ผรู้ ้องอ้างไม่

คำพพิ ากษาฎีกาที่ 8639/2542

ที่ดินของโจทก์และจำเลยเป็นที่ดินในหมู่บ้านจัดสรรอยู่ติดกันและเป็นที่ดินแปลงที่อยู่ ดา้ นหลงั ทงั้ คู่ โดยมแี นวเขตที่ดินด้านหนา้ เปน็ รปู สี่เหล่ียมผืนผา้ กว้างแปลงละ 3 เมตร ยาวตลอดแนวเขตที่ดิน ของแปลงที่อยู่ด้านหน้าซึ่งผู้จัดสรรได้ทำเป็นถนนคอนกรีตกว้าง 6 เมตร เชื่อมกับถนนสาธารณะของหมู่บ้าน ย่อมแสดงให้เห็นเจตนาของผู้จัดสรรว่า เพื่อต้องการให้เจ้าของที่ดินแปลงในมีทางเข้าออกสู่ถนนสาธารณะได้ โดยสะดวก แม้ถนนคอนกรีตนี้จะไม่ปรากฏอยู่ในแผนผังการจัดสรรที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน แปลงในที่อยู่ด้านหลังก็ตาม แต่เมื่อผู้จัดสรรที่ดินได้ทำถนนคอนกรีตดังกล่าวมาก่อนที่โจทก์และจำเลยจะมา ซื้อที่ดินและบ้านในหมู่บ้าน ย่อมถือได้ว่าถนนคอนกรีตนี้เป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นเพื่อ การจัดสรรที่ดิน ถนนคอนกรีตดังกล่าวจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ตามประกาศ ของคณะปฏิวัติฉบับท่ี 286 ข้อ 30 แมจ้ ำเลยจะเป็นเจา้ ของกรรมสทิ ธ์ิในที่ดนิ ที่เป็นถนนคอนกรีต ก็ไม่มีสิทธิ กอ่ สร้างกำแพงและสิง่ ก่อสรา้ งอ่ืนบนถนนคอนกรีต

-10-

คำพพิ ากษาฎกี าที่ 817/2543

ในคดีแพ่งคู่ความไม่จำเป็นต้องยกบทกฎหมายขึ้นมากล่าวอ้างในคำฟ้องหรือคำให้การ เพียงแต่กล่าวอ้างข้อเท็จจริงก็พอแล้ว ศาลย่อมมีอำนาจยกบทกฎหมายขึ้นมาปรับแก่คดีตามข้อเท็จจริง ที่พิจารณาความได้ เมื่อคดีน้ีโจทก์กล่าวอ้างไว้ในคำฟ้องและฟังได้ว่าที่ดินพิพาท น. ซื้อมาเพื่อทำเป็นทาง ให้ผู้ซื้อที่ดินจากการจัดสรรใช้เป็นทางเข้าออกสู่ทางสาธารณะ การที่ศาลล่างทั้งสองยกเอาบทกฎหมาย คือประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มาปรับกับข้อเท็จจริงที่พิจารณาได้ความแล้ววินิจฉัยว่า ที่ดินพิพาท ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดินของโจทก์ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าว จึงไม่ใช่เป็นการพิพากษา นอกจากทป่ี รากฏในคำฟอ้ ง

คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 2320/2543

จำเลยท่ี 1 ได้รบั อนุญาตใหจ้ ัดสรรท่ีดนิ โดยมีเงอ่ื นไขระบหุ ้ามมิให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงบริเวณ ที่กันไว้เป็นบริการสาธารณะ ซึ่งมีขนาดและเนื้อที่เกินกว่ามาตรฐานไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น ที่ดินส่วนที่กันไว้ เป็นบริการสาธารณะทั้งหมดจึงตกเป็นภาระจำยอมตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 หาใช่ ตกเป็นภาระจำยอมเฉพาะแต่ส่วนตามที่กำหนดไว้ในข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2535 ข้อ 45 ไม่ จำเลยที่ 1 เปลี่ยนแปลงเนื้อที่ของบริการสาธารณะจากสวนพักผ่อนเป็นโรงเรียนอนุบาล แม้บริการสาธารณะทั้งสองต่างเป็นสาธารณูปโภค แต่ก็เป็นสาธารณูปโภคคนละประเภทกัน การเปลี่ยนแปลง ขนาดเนื้อที่ของสวนพักผ่อนจึงเป็นการเปลี่ยนแปลงไปใช้ประโยชน์อย่างอื่น แม้ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 17 จะให้อำนาจคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินอนุญาตให้แก้ไขเปลี่ยนแปลงแผนผัง โครงการได้ แต่ต้องมิใช่การลดขนาดสาธารณูปโภคและการจัดสรรนั้นยังต้องดำเนินการอยู่ด้วย จำเลยที่ 1 ได้จัดสรรที่ดินจำหน่ายไปหมดแล้ว จึงไม่สามารถขอเปลี่ยนแปลงแก้ไขแผนผังโครงการได้อีกอำนาจ ของคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรท่ีดิน พ.ศ. 2535 ข้อ 4 เป็นอำนาจที่อาจผ่อนผันให้แก่ผู้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินบางราย หาใช่ว่าคณะกรรมการจะมีอำนาจอนุญาต ให้ผู้ขออนญุ าตจัดสรรทีด่ ินรายใดผ่อนผันการปฏบิ ตั ิตามข้อกำหนดได้ตามอำเภอใจอันเป็นการขัดต่อกฎหมาย มติของจำเลยที่ 2 ถึงที่ 10 ที่อนุญาตให้จำเลยที่ 1 แก้ไขเปลี่ยนแปลงลดจำนวนพื้นที่สวนพักผ่อน จงึ ไม่ชอบดว้ ยกฎหมาย

คำพิพากษาฎกี าท่ี 3563/2543

ปัญหาข้อกฎหมายหรือข้อเท็จจริงที่คู่ความติดใจจะยกขึ้นว่ากล่าวไม่ว่าในชั้นอุทธรณ์หรือ ชั้นฎีกา ไม่ว่าจะเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยของประชาชนหรือไม่ คู่ความต้องกล่าวมาโดยชัดแจ้งในอุทธรณ์ หรือฎีกา เพื่อศาลจะได้ทราบรายละเอียดว่าคู่ความติดใจอุทธรณ์หรือฎีกาโต้แย้งปัญหาใดได้โดยชัดแจ้ง เมื่อจำเลยกล่าวอุทธรณ์ไม่ชัดแจ้ง ศาลอุทธรณ์ก็ชอบที่จะปฏิเสธไม่วินิจฉัยได้ เพราะไม่เป็นอุทธรณ์ที่ ชอบดว้ ยกฎหมาย

-11-

ในชั้นยื่นคำร้องขอแบ่งแยกที่ดิน ก. ได้ให้ถ้อยคำต่อเจ้าพนักงานแทนจำเลยว่า จำเลยทราบ แล้วว่าการจัดแบ่งที่ดินเป็นแปลงย่อยติดต่อกัน 10 แปลงขึ้นไปเพื่อจำหน่ายโดยมีค่าตอบแทน โดยมีการ ให้คำมั่นโดยตรงหรือโดยปริยาย ว่าจะจัดให้มีสิ่งสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะต่าง ๆ หรือปรับปรุง ทีน่ ่นั ๆ ให้เปน็ ท่ีอย่อู าศัย ประกอบพาณิชยห์ รอื อตุ สาหกรรม เป็นการจดั สรรทด่ี ินตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ซึ่งผู้จัดสรรจะตอ้ งได้รับอนุญาตตามประกาศของคณะปฏิวัติดงั กล่าวเสยี ก่อนจึงจะดำเนินการได้ การที่จำเลยที่ 1 แบ่งแยกที่ดินและจัดแบ่งที่ดินแปลงพิพาทเป็นถนน ก็เพื่อประโยชน์ในการขายที่ดินของตน ถนนที่จัดแบ่งดังกล่าว เป็นสาธารณูปโภคเพื่อการขาย ตกเป็นภาระจำยอมสำหรับโจทก์ผู้ซื้อที่ดินที่จำเลย แบ่งแยกขาย ตามความหมายของประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 แล้ว จำเลยไม่มีสิทธิปิดกั้น มใิ หโ้ จทกผ์ ซู้ อื้ ทดี่ ินท่ีจำเลยแบ่งแยกได้ใช้สอย

ไม่มีกฎหมายใดห้ามการจดทะเบียนภาระจำยอม ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ทงั้ การทโี่ จทกฟ์ ้องบงั คบั ให้จดทะเบยี นภาระจำยอม เปน็ การอันจำเป็นเพ่ือรักษาและใชภ้ าระจำยอมอย่างหน่ึง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391

ภาระจำยอมนั้นเกิดได้โดยทางนิติกรรม โดยกฎหมายหรือโดยอายุความจากการใช้ ได้ทั้งสามทาง การที่โจทก์บรรยายคำฟ้องว่า ทางพิพาทเป็นภาระจำยอมตามกฎหมายและโดยอายุความ จากการใช้หาเป็นคำฟ้องเคลือบคลุมไม่ การที่จำเลยเข้าใจคำฟ้องและต่อสู้คดีการได้มาซึ่งภาระจำยอม ของโจทกท์ ้ังสองทางเปน็ การแสดงอยู่ในตัวว่าคำฟ้องของโจทก์ไม่เคลอื บคลุม

คำพิพากษาฎกี าท่ี 4300/2543

การจัดสรรที่ดิน ตามประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 1 หมายความว่า การจัดจำหนา่ ยที่ดินติดตอ่ กันเป็นแปลงยอ่ ยมีจำนวนตั้งแต่สิบแปลงขึ้นไปไม่วา่ ด้วยวิธใี ด โดยมิได้มขี ้อกำหนด ว่าผู้จัดสรรที่ดินที่ทำการจัดสรรที่ดินต้องเป็นบุคคลเดียวกันกับผู้ที่ทำการแบ่งแยกที่ดิน ที่นำมาจัดสรร แม้เจ้าของที่ดินเดิมเป็นผู้รังวัดแบ่งแยกที่ดินออกเป็นแปลงย่อย แล้วต่อมาห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ซื้อที่ดิน ที่เจ้าของเดิมแบ่งแยกไว้ทั้งหมดนำมาจัดจำหน่ายแก่บุคคลทั่วไปก็หาทำให้การดำเนินการขายที่ดิน ของห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ไม่เป็นการจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวไม่ ส่วนที่ ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. จะได้ขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับดังกล่าวหรือไม่ กเ็ ป็นอกี เร่อื งหน่งึ ต่างหาก

การดำเนนิ การขายท่ีดนิ ของหา้ งหุน้ ส่วนจำกัด อ. เป็นการจดั สรรทดี่ นิ ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ใต้ทางเท้าและถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก ซึ่งเป็นสาธารณูปโภคในที่ดินพิพาทย่อมตกอยู่ในภาระจำยอม เพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง ที่ดินพิพาทซึ่งเปน็ ที่ดินที่สาธารณูปโภคดังกล่าวก่อสร้างในที่ดิน ย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินในโครงการ ทุกแปลงแม้จำเลยจะซื้อทีด่ ินพิพาทจากบริษทั ซ. ซึ่งซื้อที่ดินดังกลา่ วมาจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาล ในคดีที่ห้างหุ้นส่วนจำกัด อ. ถูกฟ้องเป็นคดีล้มละลายตามที่จำเลยนำสืบอันเป็นทำนองอ้างว่าจำเลยซื้อที่ดิน พิพาทดังกล่าวมาโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทนก็ไม่ทำให้ภาระจำยอมนั้นสิ้นไป จำเลยจึงต้องรับภาระตาม กฎหมายดงั กล่าวดว้ ย

-12-

ที่ดินพิพาทเป็นที่ดินที่สาธารณูปโภคก่อสร้างในที่ดิน เป็นภาระจำยอมตามประกาศของ คณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 โจทก์ซึ่งซื้อที่ดินพร้อมอาคารพาณิชย์ในที่ดินจัดสรรดังกล่าวย่อมมีสิทธใิ ช้ประโยชน์ แห่งภาระจำยอม และเมื่อมีการกั้นรั้วสังกะสีบนถนนคอนกรีตเสริมเหล็กที่ก่อสร้างในที่ดินพิพาทแล้ว ต่อมาได้สร้างเป็นกำแพงคอนกรีตยาวตลอดแนวทำให้ถนนคอนกรีตเสริมเหล็กดังกล่าวแคบลง ก็เป็นกรณีที่ ถือได้ว่าจำเลยซึ่งเป็นเจ้าของภารยทรัพย์ทำให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก โจทก์ในฐานะเจ้าของสามยทรัพย์ย่อมเป็นผู้เสียหายและมีอำนาจฟ้องให้ปลดเปลื้องความเสียหายดังกล่าวได้ โดยมิต้องคำนึงว่ายังมีผู้อื่นทำให้โจทก์เสื่อมประโยชน์ในการใช้ภารยทรัพย์และโจทก์ได้ฟ้องบุคคลเหล่าน้ัน หรอื ไม่

ป.พ.พ. มาตรา 1477 ได้บัญญัติให้สามีภริยาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งมีสิทธิฟ้องต่อสู้หรือดำเนินคดี เกี่ยวกับการสงวน บำรุงรักษาสินสมรส หรือเพื่อประโยชน์แก่สินสมรสได้ โดยไม่ต้องได้รับความยินยอม จากอีกฝ่ายหนึ่ง ดังนั้น ที่โจทก์ฟ้องคดีนี้ แม้จะเกี่ยวด้วยการจัดการสินสมรส โจทก์ก็มีอำนาจ ฟ้องคดี โดยไมต่ ้องไดร้ ับความยนิ ยอมจากคู่สมรส

โจทก์บรรยายฟ้องโดยชัดแจ้งว่า ที่ดินของโจทก์และที่ดินจำเลยต่างเป็นที่ดินที่แบ่งแยก มาจากที่ดินแปลงใหญ่เพื่อจัดสรรขายแก่บุคคลทั่วไป โดยที่ดินจำเลยดังกล่าวถูกจัดให้เป็นที่ก่อสร้าง สาธารณปู โภค เพือ่ ประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรแปลงอนื่ ทด่ี นิ จำเลยจึงตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ท่ีดิน จัดสรรทุกแปลง เมื่อจำเลยสร้างกำแพงคอนกรีตลงในที่ดินแปลงดังกล่าว ทำให้ถนนคอนกรีตเสริมเหล็ก ที่สร้างในที่ดินดังกล่าวแคบลง ทำให้ประโยชน์ในการใช้ภารยทรัพย์ของโจทก์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ขอให้บังคับจำเลยรื้อถอนกำแพงคอนกรีต รั้วไม้ ขนกองหินตลอดจนสิ่งกีดขวางอื่น ๆ ออกไป เป็นคำฟ้อง ที่บรรยายโดยชัดแจ้งซึ่งสภาพแห่งข้อหาและคำขอบังคับ ทั้งข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาเช่นว่าน้ัน ชอบด้วย ป.วิ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง แล้วส่วนรายละเอยี ดตา่ ง ๆ เป็นต้นว่า โจทก์ใช้ถนนเข้าออกอย่างไร ตั้งแต่เมื่อใด ถนนดังกล่าวเดิมมีสภาพเป็นอย่างไร มีอยู่กี่สาย ยาวเท่าใด มีทางเท้ากว้างยาวเท่าใด มีอยู่กี่ฝั่งของถนน ท่อระบายน้ำ ไฟฟ้า น้ำประปา มีอยู่ตรงไหน ทำไมถึงมี มีได้อย่างไร และที่อ้างว่าถนน เหลือแคบเป็นถนนตรงไหน ล้วนเป็นรายละเอียดที่โจทก์แต่ละคนจะต้องนำสืบในชั้นพิจารณาฟ้องของโจทก์ จงึ ไมเ่ คลอื บคลุม

ข้อที่จำเลยฎีกาเกี่ยวกับปัญหาฟ้องโจทก์เคลือบคลุมในเรื่องค่าเสียหาย ในปัญหานี้ศาล อุทธรณ์ได้วินิจฉัยว่าฟ้องโจทก์ในเรื่องค่าเสียหายไม่แจ้งชัด ซึ่งสภาพแห่งข้อหาของโจทก์ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 172 วรรคสอง จำเลยจงึ ไมต่ อ้ งรับผดิ ชอบใช้ค่าเสียหายต่อโจทก์ โจทก์มิได้ฎกี าขนึ้ มา ปัญหาตามฎีกา ของจำเลยในสว่ นนีจ้ ึงไม่เปน็ สาระแกค่ ดีอนั ควรไดร้ บั การวินจิ ฉัยตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคหนึ่ง

ที่ดินจำเลยตกเป็นภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินโจทก์โดยผลกฎหมาย ฉะนั้น ตราบใด ที่กำแพงคอนกรีตหรือวัสดุอื่นใดที่จำเลยสร้างหรือทำลงในภารยทรัพย์ เป็นเหตุให้ประโยชน์การใช้สอย ภารยทรัพย์ของโจทก์ลดไปหรือเสื่อมความสะดวกยังอยู่ โจทก์ย่อมสามารถฟ้องบังคับให้รื้อถอนกำแพง คอนกรตี และขนยา้ ยวัสดุที่จำเลยสรา้ งหรือทำลงในภารยทรพั ย์นนั้ ได้

-13-

คำพิพากษาฎีกาที่ 6759/2544

โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันในปี 2536 แต่จำเลยเพ่ิง ได้รับใบอนุญาตให้จัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดินเมื่อปี 2538 ดังนั้น ขณะจำเลย จัดสรรที่ดินในโครงการเสนอขายต่อโจทก์และบุคคลทั่วไป จำเลยยังไม่ได้รับใบอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน อันเป็นการฝ่าฝืนประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 ข้อ 10 ประกอบข้อ 35 แต่การกระทำของจำเลย ดังกล่าวเป็นเรื่องของรัฐที่จะเข้าไปควบคุมให้จำเลยหรือผู้จะจัดสรรที่ดิน ได้ดำเนินการด้านสาธารณูปโภคให้ เปน็ ไปตามทีท่ างราชการกำหนด เพ่ือความสะดวกสบายของผู้ซื้อท่ีดินจัดสรรเทา่ น้ันซึ่งเปน็ คนละส่วนกับการที่ โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาท และตามสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทก็ไม่ปรากฎว่า มีวัตถุประสงค์เป็นการต้องห้ามชัดแจ้งใด ๆ ตามกฎหมาย เป็นการพ้นวิสัยหรือขัดต่อความสงบเรียบร้อยหรือ ศีลธรรมอันดีของประชาชน อันทำให้เป็นโมฆะกรรม ตาม ป.พ.พ. มาตรา 150 ทั้งจำเลยมิได้กระทำการใด อันเป็นกลฉ้อฉลทำให้โจทก์ต้องเข้าทำสัญญาจะซื้อจะขายท่ีดนิ พิพาทกบั จำเลย การทีจ่ ำเลยยงั ไมไ่ ด้รับอนุญาต ให้จัดสรรที่ดินในขณะที่โจทก์และจำเลยทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทกันนั้น แม้จำเลยมิได้แจ้งให้ โจทก์ทราบก็ไม่ถึงกับให้รับฟังว่าเป็นกลฉ้อฉลของจำเลย อันจะทำให้สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทเป็น โมฆียะกรรมตาม ป.พ.พ. มาตรา 159 สัญญาจะซื้อจะขายที่ดินพิพาทระหว่างโจทก์และจำเลย ชอบด้วยกฎหมายแลว้

คำพิพากษาฎีกาที่ 9880/2544

ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 มุ่งเน้นในเรื่องของการจัดให้มีสาธารณูปโภคหรือ บริการสาธารณะในที่ดินจัดสรร เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมทั้งบ้านในที่ดินนั้นด้วย โดยข้อ 30 ระบุหลักการสำคัญว่าสาธารณูปโภคซึ่งผู้จัดสรรที่ดิน ได้จัดให้มีขึ้นเพื่อการจัดสรรที่ดินตามแผนผัง และโครงการที่ไดร้ ับอนุญาต ให้ถอื วา่ สาธารณูปโภคเหล่าน้ันตกอยู่ในภาระจำยอมเพอื่ ประโยชน์แกท่ ีด่ ินจัดสรร และผู้จัดสรรที่ดินจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก มิได้ ทั้งหน้าที่บำรุงรักษาสาธารณูปโภคนี้ยังตกไปถึงผู้รับโอนกรรมสิทธิ์คนต่อไปด้วย เว้นแต่ผู้จัดสรรที่ดิน หรือผู้รับโอนกรรมสิทธ์ิคนต่อไป ได้อุทิศทรัพย์สินส่วนที่เป็นสาธารณูปโภคนี้ให้เป็นสาธารณประโยชน์ หรือ โอนให้แก่องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น สิ่งปลูกสร้างสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีขึ้น จึงเป็น ภาระจำยอมที่เกิดขึ้นโดยผลแห่งกฎหมาย และเป็นทรัพย์สินที่ติดไปกับตัวทรัพย์ มีผลผูกพันแก่บุคคล ที่เป็นเจ้าของภารยทรัพย์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 ซึ่งผู้รับโอนต้องรับภาระจำยอมที่มีอยู่ไปด้วย กับต้องบำรงุ รกั ษาใหค้ งสภาพตลอดไปตาม ป.พ.พ. มาตรา 1394 และประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ขอ้ 30 ดังกลา่ ว ไม่ว่าโครงการจัดสรรทดี่ นิ ท่ไี ดร้ บั อนญุ าตนนั้ จะเสรจ็ ส้ินไปแล้วหรอื ไมก่ ็ตาม

โจทก์ประกอบธุรกิจด้านการค้าอสังหาริมทรัพย์โดยการจัดสรรที่ดินและบ้านขาย ได้รับอนุญาตจากกระทรวงมหาดไทยโดยกรมที่ดิน ให้ดำเนินการได้ตามประกาศของคณะปฏวิ ัติ ฉบับที่ 286 สิ่งก่อสร้างอันเป็นสาธารณูปโภคที่โจทกจ์ ดั ให้มีขึ้นตามโครงการทีไ่ ด้รับอนุญาต ได้แก่ ถนน ทางเท้า ซุ้มประตู ระบบไฟฟา้ ระบบประปา สะพาน บ่อบำบัดน้ำเสีย และทะเลสาบ ย่อมตกอยู่ในภาระจำยอมเพอื่ ประโยชน์

-14-

แก่ที่ดินจัดสรร และโจทก์ยังมีภาระหน้าที่ต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคนั้น ให้คงสภาพเดิมตลอดไป ทั้งจะกระทำการใด ๆ อันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมนั้นลดไป หรือเสื่อมความสะดวกมิได้ ดังนั้นแม้โจทก์จะมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอันเป็นสาธารณูปโภคที่พิพาท แต่โจทก์ ก็ไม่สามารถทำประโยชน์ในที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างอันเป็นสาธารณูปโภคดังกล่าวได้อีกต่อไป และไม่อาจ หาประโยชน์หรือรายได้จากสาธารณูปโภคได้อีก แต่ยังมีหน้าที่ต้องบำรุงรักษาให้คงสภาพดังที่ได้จัดทำข้ึน ตลอดไป ซึ่งโจทก์ต้องรับภาระในส่วนนี้ ค่าใช้จ่ายในการก่อสร้างสิ่งสาธารณูปโภคในโคร งการจัดสรรที่ดิน ของโจทก์ดังกล่าว ไม่ก่อให้เกิดเป็นทุนรอนหรือทรัพย์สินเพิ่มขึ้นสำหรับโจทก์แต่อย่างใด จึงไม่เป็นรายจ่าย ในการลงทุนของโจทก์ แต่เป็นค่าใช้จ่ายในการพัฒนาที่ดินอันเป็นรายจ่ายเพื่อกิจการของโจทก์ ซึ่งเป็นต้นทนุ ในการคำนวณกำไรสุทธิตามส่วนเฉลี่ยของที่ดินที่ขายในแต่ละแปลง และไม่เป็นรายจ่ายต้องห้าม ตาม ป. รัษฎากร มาตรา 65 ตรี (5)

คำพพิ ากษาฎีกาท่ี 4050/2545

โจทก์ทั้งยี่สิบห้าเป็นเจ้าของอาคารพาณิชย์ในศูนย์การค้าซึ่งจำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรขาย ภายในศูนย์การค้ามีถนนรวม 6 สาย ซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่จำเลยที่ 1 จัดทำขึ้น และเป็นภาระจำยอม เข้าออกสู่ถนนสาธารณะ ต่อมาจำเลยที่ 1 ก่อสร้างป้อมยามและเหล็กก้ันทางเข้าออกทั้งหมด รถของบุคคลภายนอกที่จะผ่านเข้าออก จะต้องรับบัตรจากเจ้าหน้าที่รักษาความปลอดภัยของจำเลยที่ 1 และจะตอ้ งเสยี เงินคา่ จอดรถตามระยะเวลาที่จอด แม้ประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับท่ี 286 ข้อ 30 วรรคหน่ึง จะกำหนดให้เป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่จะต้องบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำข้ึน ตลอดไป แต่ก็มิได้หมายความว่า จำเลยที่ 1 จะหารายได้จากสาธารณูปโภคดังกล่าวเพื่อเป็นค่าใช้จ่าย ในการบำรุงรักษามิได้เพียงแต่ต้องไม่เป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก ส่วนโจทกท์ ้ังยสี่ ิบห้าผู้ใชภ้ าระจำยอมก็ต้องใช้เท่าทจ่ี ำเป็นตามสมควรมิใชใ่ ช้ได้โดยไมม่ ีขีดจำกัด

เสียงส่วนใหญ่ของการประชุมผู้อยู่อาศัยในศูนย์การค้าเมโทรตกลงให้จำเลยที่ 1 จัดการ จราจรในศูนย์การค้าเมโทร หลังจากจำเลยที่ 1 ก่อสร้างป้อมยามและเหล็กกั้นทางเข้าออก โดยมีพนักงาน เก็บค่าจอดรถแล้ว จำเลยที่ 1 จัดสติกเกอร์ให้แก่ผู้อยู่อาศัยในศูนย์การค้าเมโทรสำหรับติดรถยนต์ และรถจักรยานยนต์ สติกเกอร์ดังกล่าวสามารถใช้เข้าออกได้ทุกทางตลอดเวลาโดยสะดวกและไม่ต้องเสียเงิน ค่าจอดรถ นับได้ว่าจำเลยที่ 1 ให้ใช้ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินทุกแปลงภายในศูนย์การค้าเมโทร เท่าที่จำเป็นตามสมควรแล้ว แต่โจทก์ทั้งยี่สิบห้าประสงค์ใหจ้ ำเลยท่ี 1 ไม่เรียกเก็บค่าจอดรถสำหรบั รถทุกคัน ของโจทก์ทั้งยี่สิบห้า แม้จะมีรถจำนวนมากเท่าใดก็ตามซึ่งเห็นได้ว่าเป็นการใช้ประโยชน์แห่งภาระจำยอม เกินสมควรการกระทำของจำเลยที่ 1 จึงไม่เป็นการกระทำละเมิดต่อโจทก์ทั้งยี่สิบห้าและไม่ทำให้ การใชป้ ระโยชนแ์ หง่ ภาระจำยอมลดไปหรือเสอ่ื มความสะดวก

การที่โจทก์ทั้งยี่สิบห้านำแผงเหล็กปิดกั้นบนถนนหน้าอาคารพาณิชย์ของโจทก์ทั้งยี่สิบห้า หรือบางรายจอดรถจักรยานยนต์หรือวางวัสดุบนทางเท้า เป็นการทำให้เกิดภาระเพิ่มขึ้นแก่ภารยทรัพย์ โจทก์ทั้งย่ีสิบหา้ ไม่มีอำนาจกระทำได้ ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1388 และมาตรา 1389

-15-

คำพพิ ากษาฎกี าท่ี 1023/2546

อ. ก่อสร้างตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ ลงบนที่ดินแปลงย่อยซึ่งแบ่งจากที่ดินแปลงใหญ่ รวม 121 คูหาเรียงติดต่อกัน การที่ อ. จัดจำหน่ายที่ดินพร้อมตึกแถวตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป โดยมีทางเท้า และถนนผา่ นหน้าตึกโครงการ ชใ้ี หเ้ หน็ ว่าเป็นการแสดงออกโดยปรยิ ายว่าจะจดั ให้มีสาธารณูปโภคหรือบริการ สาธารณะ จึงถือได้ว่าเป็นการจัดสรรที่ดิน ดังนั้น ทางเท้าที่ดินพิพาทของโจทก์ ตกเป็นภาระจำยอมแก่ที่ดิน ที่จัดสรรทกุ แปลงรวมถึงทีด่ ินของจำเลย โดยผลของกฎหมายตามประกาศของคณะปฏวิ ัติฉบบั ท่ี 286 ซ่ึงเป็น กฎหมายที่ใช้บังคับอยู่ในขณะนั้น โจทก์ซื้อที่ดินจากผู้รับโอนที่ดินมาจาก อ. ภาระจำยอมจึงตกติดไปยัง โจทก์ด้วย ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1387 เมื่อที่ดินพิพาทเป็นส่วนหนึง่ ของทางภาระจำยอมที่ตกแก่ที่ดินจัดสรร ทุกแปลงรวมทั้งที่ดินของจำเลย โจทก์จึงไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลยและไม่มีอำนาจห้ามมิให้จำเลยเกี่ยวข้อง กับที่ดินพิพาท ปัญหานี้เป็นปัญหาอันเกี่ยวด้วยความสงบเรียบร้อยของประชาชน แม้จำเลยจะมิได้ยกขึ้นเป็น ข้อต่อสู้ในคำให้การ จำเลยก็มสี ทิ ธยิ กข้นึ ฎีกาได้ ตาม ป.วิ.พ. มาตรา 249 วรรคสอง

คำพพิ ากษาฎีกาที่ 771/2547

จำเลยที่ 1 เป็นผู้จัดสรรที่ดิน โจทก์ทั้งหกสิบสองเป็นผู้ซื้อที่ดินในโครงการที่จำเลยที่ 1 จดั สรร เมื่อที่ดินพพิ าทซึ่งเปน็ กรรมสิทธ์ขิ องจำเลยที่ 1 เป็นสว่ นทถี่ กู จัดแบง่ ไว้เป็นสาธารณปู โภคประเภทถนน และทะเลสาบเพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินในโครงการ ที่ดินพิพาทจึงตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ ที่ดนิ จัดสรร ซ่งึ จำเลยท่ี 1 มหี น้าที่บำรุงรักษาให้คงสภาพดังเช่นทไ่ี ดจ้ ดั ทำขนึ้ ตลอดไป และจะกระทำการใด ๆ อันเปน็ เหตุให้ประโยชน์แหง่ ภาระจำยอมลดลงหรือเสือ่ มความสะดวกมิได้ ตามประกาศของคณะปฏวิ ัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคหนึ่ง (ที่ใช้บังคับขณะเกิดข้อพิพาท) และ ป.พ.พ. มาตรา 1390 แต่จำเลยที่ 1 ยังคงเป็น เจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่พิพาท ย่อมมีสิทธิใช้สอยและจำหน่ายได้ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1336 ทั้งตามประกาศ ของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 30 วรรคสอง บัญญัติให้ผู้จัดสรรที่ดินมีอำนาจอุทิศที่ดินให้เป็น สาธารณประโยชน์ หรือโอนให้แก่องค์การบริหารส่วนจังหวัด แห่งท้องที่ที่ที่ดินจัดสรรอยู่ในเขตได้ การท่ี จำเลยที่ 1 โอนที่พิพาทจึงย่อมเป็นการโอนโดยชอบด้วยกฎหมาย แม้ก่อนที่จำเลยที่ 1 จะโอนที่พิพาทจะได้ ทำข้อตกลงและสัญญาให้โจทก์ที่ 1 กับพวกเข้าบริการดูแลรักษาที่พิพาทก็ตาม แต่ก็เป็นเพียงการมอบหมาย อำนาจหน้าท่ีบริหารดูแลบำรุงรักษาที่พิพาทให้คงสภาพดังเช่นที่จัดทำขึ้นโดยตลอดไปเท่านั้น หาใช่เป็นการ ยกกรรมสิทธห์ิ รือยกภาระจำยอมในที่พิพาทให้แกโ่ จทกท์ ั้งหกสิบสองไม่ ขอ้ ตกลงและสัญญาดังกล่าวเป็นเพียง บุคคลสิทธิมีผลผูกพันเฉพาะคู่สัญญาเท่านั้นไม่มีผลผูกพันบุคคลภายนอก โจทก์ทั้งหกสิบสองจึงไม่มีอำนาจ ฟอ้ งขอใหเ้ พิกถอนการโอนของจำเลยท่ี 1 กับบคุ คลภายนอก

คำพิพากษาฎีกาที่ 5103/2547

การขอทางผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะตาม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มุ่งพิจารณาถึงสภาพของที่ดินนั้นจะต้องถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ โดยมิได้ กำหนดเงื่อนไขว่าผู้ที่เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมจะต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริตกล่าวคือ ต้องไม่รู้ว่าที่ดินที่ตน ได้มาถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะมาก่อน หากรู้มาก่อนถือว่าไม่สุจริต ไม่มีสิทธิผ่าน ทด่ี ินแปลงทลี่ ้อมออกสทู่ างสาธารณะได้แตอ่ ย่างใด ดังน้นั แม้โจทก์จะซอ้ื ทดี่ นิ มาโดยรอู้ ย่แู ลว้ วา่ มที ่ีดินแปลงอน่ื

-16-

ล้อมอยู่จน ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ก็ไม่ทำให้สิทธิของโจทก์ที่จะผ่านที่ดินทีล่ ้อมอยู่ ออกสู่ทางสาธารณะ หมดไป เพราะสิทธิของโจทก์ดังกล่าวเป็นสิทธิที่กฎหมายบัญญัติให้ไว้ ซึ่งหากจำเลยได้รับความเสียหาย จากการเปดิ ทางจำเป็นดังกลา่ ว จำเลยกม็ สี ทิ ธิเรียกร้องค่าทดแทนเป็นค่าเสียหายได้ ตามมาตรา 1349 วรรคสี่

มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง มิได้บัญญัติว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะต้องขอผ่าน ที่ดินที่ล้อมอยู่ ซึ่งอยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุดเท่านั้น เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะขอผ่านที่ดิน ท่ีล้อมแปลงใดก็ได้ เพยี งแตก่ ารท่ีจะผ่านท่ีดนิ ท่ีล้อมน้ันต้องเลือกให้พอสมควรแก่ความจำเป็น กับต้องคำนึงถึง ที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสยี หายแต่น้อยที่สุดทีจ่ ะเป็นได้ ตามมาตรา 1349 วรรคสาม เมื่อปรากฏวา่ ท่ีดินของจำเลย ที่ล้อมที่ดินของโจทก์อยู่มีสภาพเป็นทางซึ่งใชอ้ อกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว จึงเป็นทางจำเป็นที่สะดวกที่สุดและ ก่อใหเ้ กิดความเสียหายแก่จำเลยน้อยทีส่ ดุ

แม้ทางจำเป็นที่โจทก์ขอผ่านจะเป็นถนนซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ผู้จัดสรรได้จัดให้มีขึ้น และตกอยู่ในภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร แม้มีกฎหมายซึ่งใช้บังคับในขณะนั้นบัญญัติห้าม มิให้ผู้จัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้วทำนิติกรรมกับบุคคลใดอันก่อให้เกิด ภาระแก่ที่ดินนั้น เว้นแต่จะได้รับอนุญาตเป็นหนังสือจากคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน ตามนัย แห่งประกาศของคณะปฏิวัติ ฉบับที่ 286 ข้อ 18,30 วรรคแรก และ 32 ก็ตามแต่เมื่อถนนดังกล่าวตกอยู่ ภายใต้สิทธิเรยี กร้องทโ่ี จทก์จะขอเปดิ ทางจำเปน็ ไดต้ าม ป.พ.พ. มาตรา 1349 วรรคหนึ่ง ซง่ึ เป็นไปโดยผลของ กฎหมาย มิใช่เป็นเรื่องที่ผู้จัดสรรที่ดินทำนิติกรรมอันก่อให้เกิดภาระแก่ที่ดินที่ตกเป็นสาธารณูปโภค จงึ หาขัดตอ่ ประกาศของคณะปฏวิ ตั ิ ฉบับที่ 286 ข้อ 18 ไม่

คำพิพากษาฎีกาที่ 1440/2548

โจทก์บรรยายฟ้องว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินแล้วปลูกตึกแถวจำหน่าย โดยโฆษณาว่าในการกอ่ สร้างตกึ แถวทุก 20 ห้อง จะเว้นที่ว่างไว้ 4 เมตร เป็นไปตามระเบียบของทางราชการ และได้ประกาศขายตึกแถวพร้อมที่ดินให้แก่บุคคลทั่วไป หลังจากโจทก์ซื้อที่ดินและตึกแถวรวม 3 ห้องแล้ว จำเลยที่ 1 และท่ี 2 ได้รว่ มกันขายท่ดี ินโฉนดเลขท่ี 98146 ซึง่ เปน็ ทดี่ นิ ท่จี ะต้องเวน้ วา่ งไว้ตามกฎหมายให้แก่ จำเลยที่ 4 ต่อมาจำเลยที่ 4 ร่วมกับจำเลยที่ 1 และที่ 2 สร้างตึกแถวบนที่ดินโฉนดดังกล่าว ในการก่อสร้าง จำเลยได้ยึดโครงสร้างของตึกแถวที่สร้างขึ้นใหม่ไว้กับตึกแถวของโจทก์ เป็นเหตุให้ตึกแถวของโจทก์แตกร้าว แล้วทรุดตัวลงมา ขอให้บังคับจำเลยทั้งสี่ร่วมกันรื้อถอนตึกแถวออกจากที่ว่างดังกล่าวหรือที่ดินพิพาท และ จดทะเบียนภาระจำยอมให้เป็นที่ว่างให้แก่ที่ดินของโจทก์ ดังนี้ คำฟ้องของโจทก์ดังกล่าวได้แสดงโดยแจ้งชัด ซึ่งสภาพแห่งข้อหาและข้ออ้างที่อาศัยเป็นหลักแห่งข้อหาแล้วว่า จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดิน และมีการให้คำมั่นว่าจะจัดให้มีที่ว่าง ซึ่งเป็นไปตามระเบียบของทางราชการอันหมายถึงข้อบัญญัติ กรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมการก่อสร้างอาคาร พ.ศ. 2522 ข้อ 25 และการให้คำมั่นดังกล่าวเป็นการ ก่อให้เกิดภาระจำยอมตามกฎหมายแล้ว ซึ่งเป็นไปตามประกาศของคณะปฏิวัติฉบับที่ 286 เรื่องควบคุม การจัดสรรที่ดิน อันมีผลบังคับในขณะที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันปลูกสร้างตึกแถวเพื่อจำหน่าย คำฟ้อง ของโจทก์จึงมีประเด็นว่า ที่ดินพิพาทตกอยู่ในภาระจำยอมหรือไม่ ส่วนที่โจทก์ขอให้จดทะเบียนที่ว่างเป็น ภาระจำยอมแก่ที่ดินโจทก์นั้น แม้คำขอดังกล่าวศาลชั้นต้นไม่ได้กำหนดเป็นประเด็นข้อพิพาท แต่โจทก์ชอบ ทจ่ี ะขอใหบ้ งั คบั จำเลยทั้งสี่ไปจดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดทดี่ ินพิพาทได้ เพราะเป็นการกระทำอันจำเปน็

-17-

เพื่อรักษาสิทธิของโจทก์ประการหนึ่ง ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1391 ที่ศาลอุทธรณ์ไม่รับวินิจฉัยอุทธรณ์ ของโจทกด์ งั กล่าว จงึ เป็นการไม่ชอบ

จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดสรรทีด่ ินและปลูกสรา้ งตึกแถวทั้งสองฝั่งของถนน ซอย ที่จำเลยที่ 1 และที่ 2 จัดให้เป็นสาธารณูปโภค ที่ดินพิพาทเป็นที่ว่างที่เชื่อมกับถนน ซอยดังกล่าว ประกอบกับเจตนารมณ์ ของข้อบัญญัติกรุงเทพมหานครที่บัญญัติให้มีการเว้นที่ว่างไว้ เมื่อมีการก่อสร้างตึกแถวทุก 20 ห้องน้ัน เพื่อเป็นการสะดวกในการให้ความช่วยเหลือเมื่อมีเหตุอัคคีภัย และอาจใช้เป็นที่กลับรถหรือเพื่อประโยชน์ ร่วมกันของผู้ซื้อที่ดินที่มีการจัดสรร กรณีจึงถือได้ว่าที่ดินพิพาทเป็นถนนซอยซึ่งเป็นสาธารณูปโภคที่ตกอยู่ใน ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรร ของผู้ที่ซื้อที่ดินและตึกแถวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 ดังนั้น การท่ี จำเลยที่ 4 ปลกู สรา้ งตึกแถวบนที่ดินพิพาทโดยยึดโครงสรา้ งตึกแถวที่ก่อสร้างข้ึนดงั กล่าวกบั โครงสร้างตึกแถว ของโจทก์ เป็นเหตุให้ตึกแถวของโจทก์แตกร้าว และเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือ เสื่อมความสะดวก ทำให้โจทก์ได้รับความเสียหาย การกระทำของจำเลยที่ 4 จึงเป็นการทำละเมิดต่อโจทก์ ส่วนจำเลยท่ี 1 และที่ 2 โจทก์บรรยายฟ้องวา่ จำเลยที่ 1 และที่ 2 ร่วมกันจัดสรรที่ดินโดยโฆษณาว่าจะเวน้ ที่ วา่ งไว้ 4 เมตร คอื ทดี่ ินพพิ าทอันเป็นภาระจำยอมแก่ท่ดี ินของโจทก์แล้ว ผู้ซื้อท่ีดนิ พร้อมตึกแถวจากจำเลยที่ 1 และที่ 2 โดยผลของกฎหมาย ข้อความที่โฆษณาดังกล่าวถือได้ว่าเป็นเงื่อนไขเสนอขายที่ดินพร้อมตึกแถว ของจำเลยที่ 1 และที่ 2 ต่อโจทก์หรือผู้ซื้อรายอื่น ๆ เมื่อจำเลยที่ 1 และที่ 2 ไม่ปฏิบัติให้ถูกต้องตามท่ี ได้โฆษณาไว้ โดยจำเลยที่ 1 และที่ 2 ขายที่ดินพิพาทดังกล่าวถือได้ว่าเป็นการใช้สิทธิ ซึ่งมีแต่จะให้ เกิดความเสียหายแก่บุคคลอื่นตามมาตรา 421 ส่วนจำเลยที่ 3 ในฐานะหุ้นส่วนผู้จัดการของจำเลยที่ 2 เมื่อจำเลยที่ 2 ก่อให้เกิดความเสียหายแก่โจทก์ จำเลยที่ 3 จึงต้องร่วมรับผิดต่อโจทก์ด้วย ดังนั้น จำเลยทั้งสี่ จึงตอ้ งรว่ มกนั รับผิดร้ือถอนสิง่ ปลูกสร้างออกจากทดี่ นิ พิพาท

มติคณะกรรมการจัดสรรทด่ี ินกลาง ครง้ั ท่ี 3/2545 วันที่ 21 มีนาคม 2545

เรื่อง นายสมคิด ศรีบุญมา อุทธรณ์มติคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดนครราชสีมา กรณีไม่เห็นชอบให้นายสมคิดฯ ยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจดั ทำสาธารณูปโภคในส่วนที่ยังจัดทำไม่แลว้ เสรจ็ คอื ระบบบำบดั น้ำเสยี ในครัวเรอื น (ถังชวี ภาพ)

- คณะกรรมการจัดสรรท่ดี นิ กลางได้พจิ ารณาแล้ว มีมตวิ ่า (1) เมื่อพิจารณาจากประโยชน์การใชร้ ะบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรอื นประกอบกับหน้าที่

ในการบำรงุ รกั ษาสาธารณูปโภคตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญตั กิ ารจดั สรรท่ีดนิ พ.ศ. 2543 ระบบบำบัด น้ำเสียในครัวเรือน (ถังชีวภาพ) ไม่เป็นสาธารณูปโภคจึงไม่ต้องทำสัญญาค้ำประกันระบบบำบัดน้ำเสีย ในครวั เรือน ตง้ั แต่วันทคี่ ณะกรรมการจัดสรรท่ดี ินกลางมมี ตเิ ปน็ ต้นไป

(2) อนุญาตให้ผู้ขอ (นายสมคิดฯ) ยกเลิกสัญญาค้ำประกันการจัดทำระบบบำบัดน้ำเสีย ในครัวเรือน (ถังชีวภาพ) ได้เนื่องจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางพิจารณาแล้วเห็นว่าผู้จัดสรรที่ดินไม่ต้อง มีหน้าที่บำรุงรักษาระบบบำบัดน้ำเสียในครัวเรอื น (ถังชีวภาพ) ตามมาตรา 43 แห่งพระราชบัญญัติการจดั สรร ทด่ี ิน พ.ศ. 2543 ดงั นน้ั จึงไม่ต้องทำสัญญาคำ้ ประกันไว้ต่อคณะกรรมการ ประกอบกับการขออนุญาตก่อสร้าง อาคารนั้นผู้จัดสรรที่ดินต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวง ฉบับท่ี 44 (พ.ศ. 2538) และฉบับที่ 51 (พ.ศ. 2541) แห่งพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 ในเร่ืองระบบระบายน้ำและระบบบำบัดน้ำเสียอยู่แล้ว

-18-

คร้งั ที่ 2/2547 วนั ท่ี 19 กุมภาพนั ธ์ 2547

เรอ่ื ง บรษิ ัท อุดมยิ่ง 1997 จำกดั อุทธรณม์ ติคณะกรรมการจดั สรรที่ดินกรุงเทพมหานคร กรณีไมอ่ นญุ าตให้ก่อภาระผูกพนั ในทดี่ นิ แปลงสาธารณปู โภค

- คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง ได้พิจารณาแล้ว มีมติยืนตามมติคณะกรรมการจัดสรร ท่ีดินกรุงเทพมหานคร ครงั้ ท่ี 20/2546 เมอื่ วนั ท่ี 3 ธันวาคม 2546 ซึง่ ไม่อนญุ าตให้บรษิ ัท อุดมยิ่ง 1994 จำกัด จดทะเบียนภาระจำยอมในโฉนดที่ดินเลขที่ 4883 อำเภอบางขุนเทียน และโฉนดที่ดินเลขที่ 9388 อำเภอหนองแขม ให้กับโฉนดที่ดินเลขที่ 62323 อำเภอบางขุนเทียน เว้นแต่จะได้รับความยินยอมจากผู้ซ้ือ ท่ีดินจัดสรรทุกรายเนื่องจากโฉนดที่ดินแปลงสามยทรัพย์ (32323) มีเนื้อที่ 10 ไร่เศษ หากอนุญาตให้มีการ จดทะเบียนภาระจำยอมกับที่ดินซึ่งเป็นถนนสาธารณูปโภคของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการลดลง และคำ พิพากษาตามยอมของคู่ความไม่ผูกพันให้คณะกรรมการต้องปฏิบัติตาม แต่ถ้าผู้อยู่อาศัยในโครงการทุกคน รับทราบและยินยอมให้ผู้อุทธรณ์จดทะเบียนภาระจำยอมในถนนดังกล่าวได้ก็ถือว่า ผูอ้ ย่อู าศัยได้สละสิทธิ์ที่จะ รับความคุ้มครองสิทธิประโยชน์ตามกฎหมายโดยสมัครใจแล้ว ผู้อุทธรณ์จึงสามารถจดทะเบียนภาระจำยอม ตามความประสงค์ได้

คร้งั ท่ี 6/2547 วันท่ี 16 กนั ยายน 2547 เรื่อง นายศิวัฒน์ จงจรูญรังสรรค์ อุทธรณ์มติคณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดสุราษฎร์ธานี

กรณีการจดั ทำทีก่ ลบั รถ - คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง พิจารณาแล้ว มีมติว่า ผู้ขอไม่ต้องจัดทำที่กลับรถ

ที่ปลายตันถนนที่มีความยาวไม่ถึง 100 เมตร ตามข้อกำหนดการจัดสรรที่ดินจังหวัดสุราษฎร์ธานี ข้อ 18 เนื่องจากตามเจตนารมณ์ของข้อกำหนดดังกล่าวประสงค์ให้ผู้จัดสรรจัดทำที่กลับรถสำหรับถนนปลายตัน ที่มีความยาวเกิน 100 เมตร โดยให้จัดทำที่กลับรถทุกระยะไม่เกิน 100 เมตร ส่วนความยาวที่เหลือ จนถึงปลายตันหากไม่ถึง 100 เมตร ไม่ต้องจัดทำที่กลับรถ แต่หากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน จังหวัดสุราษฎร์ธานี มีเหตุผลและความจำเป็นต้องการให้ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำที่กลับรถในถนนปลายตัน ที่มีระยะน้อยกว่า 100 เมตร ก็สามารถแก้ไขข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดินของจังหวัดได้ตาม ความเหมาะสม

คร้ังท่ี 6/2547 วนั ที่ 16 กนั ยายน 2547 เรื่อง หารือการเรียกเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะตาม

พระราชบัญญัตกิ ารจัดสรรทด่ี นิ พ.ศ. 2543 - คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลางพิจารณาแล้วมีมติว่า ถ้าเป็นเรื่องสาธารณูปโภค

กฎหมายบัญญัติว่าเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดินที่ต้องจัดการดูแลบำรุงรักษาให้คงสภาพเดิม ไม่ชำรุดเสียหาย สามารถใช้งานได้ตามปกติ โดยจะเรยี กเกบ็ ค่าใชจ้ า่ ยในเร่ืองนีจ้ ากผูซ้ ื้อที่ดินจัดสรรไม่ได้ แต่ถ้าเป็นเรื่องบริการ สาธารณะ สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการจัดการบำรุงรักษาสิ่งดังกล่าวจากผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในอัตราท่ี คณะกรรมการให้ความเห็นชอบได้

-19-

ครั้งที่ 1/2548 วันที่ 20 มกราคม 2548 เรื่อง บริษัท พิศาลแลนด์ จำกัด อุทธรณ์คำสั่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน

กรุงเทพมหานคร กรณกี ารจดั ทำสวนสาธารณะในตำแหน่งท่ไี มเ่ หมาะสมเน่ืองจากอยู่ใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสงู - คณะกรรมการจัดสรรท่ีดนิ กลาง พจิ ารณาแล้วมมี ติว่า กรณกี ารจัดทำสวนสาธารณะ

ในพื้นที่บริเวณใต้แนวเสาไฟฟ้าแรงสูง เมื่อการไฟฟ้าฝ่ายผลิตได้มีหนังสือชี้แจงว่า การที่บริษัท พิศาลแลนด์ จำกัด จะจัดทำถนนและสวนสาธารณะตามแบบที่เสนอมานี้จะไม่มีผลกระทบต่อสุขภาพและเครื่องใช้ไฟฟ้า จากสนามแม่เหล็กไฟฟ้าตลอดแนวพื้นที่ใต้แนวเขตเดินสายส่งไฟฟ้าแรงสูง เมื่อปฏิบัติตามข้อกำหนดของ การไฟฟ้าฝ่ายผลิตอย่างถูกต้องโดยจะต้องเสนอแบบอย่างละเอียดประกอบการพิจารณาอีกครั้ง ดังนั้น ถ้าคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานครจะพิจารณาอนุญาตให้บริษัทฯ ดำเนินการได้ บริษัทฯ จะต้อง เสนอแบบสวนสาธารณะโดยละเอียดให้การไฟฟ้าฝ่ายผลิตพิจารณา และมีคำรับรองที่ชัดเจนอีกครั้ง ทั้งน้ี ตอ้ งคำนึงถงึ ความปลอดภยั ในชีวิตและทรัพยส์ นิ ของผูบ้ รโิ ภคเปน็ สำคัญ

ครั้งที่ 4/2548 วันที่ 19 พฤษภาคม 2548 เรื่อง บริษัท โนเบิล ดีเวลลอปเมนท์ จำกัด (มหาชน) อุทธรณ์มติคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน

จังหวัดนนทบุรี กรณีไม่อนุญาตให้นำที่ดินถนนสาธารณูปโภคของโครงการบางส่วนบริเวณแปลงจำหน่าย หมายเลข 99-100 เน้อื ทป่ี ระมาณ 49 ตารางวา มารังวดั รวมกับแปลงหมายเลข 99 เพ่ือจำหน่าย

- คณะกรรมการจัดสรรทีด่ นิ กลางไดพ้ จิ ารณาแล้ว มมี ติวา่ ไม่อนุญาตใหบ้ ริษัทฯ แกไ้ ขแผนผัง โครงการจัดสรรที่ดิน ครั้งที่ 2 เนื่องจากที่ดินแปลงที่บริษัทฯ นำมาขอแก้ไขเป็นที่ดินแปลงสาธารณูปโภค ที่ผู้จัดสรรที่ดินได้จัดให้มีขึ้นตามแผนผังและโครงการที่ได้รับอนุญาต สาธารณูปโภคดังกล่าวจึงตกอยู่ใน ภาระจำยอมเพื่อประโยชน์แก่การจัดสรรที่ดิน ไม่อาจนำที่ดินบางส่วนมารังวัดรวมกับแปลงจำหน่าย เพื่อจำหน่ายได้ เพราะเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระจำยอมลดไปหรือเสื่อมความสะดวก อันเป็นการฝ่าฝืน มาตรา 43 แห่งพระราชบญั ญตั ิการจัดสรรทด่ี ิน พ.ศ. 2543

ครั้งที่ 9/2548 วันที่ 20 ตุลาคม 2548 เรื่อง คา่ ใชจ้ ่ายท่ีเกดิ จาการบำรุงรักษาสาธารณูปโภค

- คณะกรรมการจัดสรรทีด่ ินกลางพจิ ารณาแล้วมีมติว่า คา่ จ้างคนงานดูแลรักษาสวนสาธารณะ ค่ารดน้ำต้นไม้ ค่าตัดและตกแต่งกิ่งไม้ ค่าใส่ปุ๋ยพรวนดินและกวาดเก็บใบไม้ เป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจาก การบำรุงรักษาสาธารณูปโภคให้คงสภาพดังเช่นที่ได้จัดทำขึ้น จึงเป็นค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภค และ เปน็ ค่าใช้จ่ายท่ผี ู้จดั สรรทดี่ นิ ต้องรับผดิ ชอบตามกฎหมาย ผู้จดั สรรท่ีดินจะเรียกเก็บจากผู้ซือ้ ที่ดินจัดสรรไมไ่ ด้

ครั้งที่ 5/2549 วันท่ี 13 กรกฎาคม 2549 เรื่อง บริษัท เอ็มไทย เอสเตท จำกัด นำที่ดินในแผนผังโครงการส่วนที่กันไว้เป็นพื้นที่บริการ

สาธารณะประเภทโรงเรียน ไปโอนชำระหน้ีและขายโดยไมไ่ ด้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรทีด่ นิ จงั หวัด - คณะกรรมการจดั สรรที่ดนิ กลางได้พิจารณาแล้วมีมติวา่ 1. การโอนชำระหนี้ (รับโอนจากลูกหนี้) และการจำหน่าย เป็นการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดิน

มิใช่การก่อภาระผูกพันแก่ที่ดินที่ใช้เพื่อบริการสาธารณะ จึงไม่ถือเป็นการปฏิบัติตามมาตรา 33 วรรคแรก แหง่ พระราชบัญญตั ิการจดั สรรท่ดี ิน พ.ศ. 2543

-20-

2. หากผู้จัดสรรที่ดินจะโอนขายที่ดินแปลงที่กันพื้นที่ไว้เป็นที่ตั้งโรงเรียนซ่ึงเป็นการหลุดพน้ จากหน้าที่ในการท่ีจะจัดตั้งโรงเรียน ถือเป็นการไม่ปฏิบัติตามแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดิน ที่ได้รับอนญุ าตจากคณะกรรมการ จงึ ให้นำเรือ่ งเสนอให้คณะกรรมการพจิ ารณาก่อน

3. การโอนจำหน่ายที่ดินแปลงที่กันพื้นที่ไว้เป็นที่ตั้งโรงเรียนโดยไม่ได้รับอนุญาตจาก คณะกรรมการจัดสรรที่ดินจังหวัดก่อน ไม่ถือเป็นเหตุแห่งการเพิกถอนการจดทะเบียนการโอน แต่ผู้รับโอน ที่ดินแปลงที่เป็นโรงเรียน ย่อมต้องรับโอนทั้งสิทธิและหน้าที่ในการจัดตั้งโรงเรียน ตามแผนผังโครงการ และวิธกี ารจดั สรรทด่ี ินท่ีได้รบั อนญุ าตเช่นเดียวกับผู้โอน

ครั้งที่ 6/2549 วนั ที่ 10 สงิ หาคม 2549 เรื่อง บริษัท รุ่งกิจ เรียลเอสเตท จำกัด อุทธรณ์คำสั่งคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน

กรุงเทพมหานคร ที่มีมติไม่เห็นชอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินของบริษัทฯ เนื่องจากบริษัทฯ ปฏิบัติไม่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 ข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 กฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 และ กฎกระทรวงฉบับที่55 (พ.ศ. 2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522

- คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง พิจารณาแล้วมีมติว่าอุทธรณ์ของผู้อุทธรณ์ฟังไม่ข้ึน ให้ยืนตามมติคณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร ในการประชุม ครั้งที่ 10/2549 เมื่อวันที่ 21 มิถุนายน 2549 ที่ไม่เห็นชอบแผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินของบริษัท รุ่งกิจ เรียลเอสเตท จำกัด เนื่องจากบริษัทฯ ปฏิบัติไม่ถูกต้องตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2544 กฎกระทรวงให้ใช้บังคบั ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 เพราะพื้นที่บริเวณที่ตั้งโครงการจัดสรรที่ดินดังกล่าวของบริษัท ได้มีกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 ออกตามความในพระราชบัญญัติ ผังเมือง พ.ศ. 2518 แก้ไขเพิ่มเติมโดยพระราชบัญญัติการผังเมือง (ฉบับที่ 3) พ.ศ. 2535 กำหนดไว้ว่า เป็นที่ดินประเภท ย2 ห้ามใช้ประโยชน์เพื่อการจัดสรรที่ดินทุกประเภท เว้นแต่การจัดสรรที่ดินเพื่อการ อยู่อาศัยประเภทบ้านเด่ียวหรือบ้านแฝด ท่ีมีพื้นที่ดินแปลงย่อยไม่น้อยกว่าแปลงละ 50 ตารางวา แต่ปรากฎว่าโครงการจัดสรรที่ดินของบริษัทฯ เป็นโครงการจัดสรรประเภทตึกแถวและบ้านแถวมีเนื้อท่ี น้อยกว่าแปลงละ 50 ตารางวา จึงต้องห้ามตามกฎกระทรวงฉบับดังกล่าว ซึ่งในการพิจารณาคำขออนุญาต ทำการจดั สรรที่ดินของบรษิ ัทฯ เม่ือวันท่ี 21 มถิ นุ ายน 2549 ของคณะกรรมการจัดสรรทดี่ ินกรุงเทพมหานคร น้ัน กฎกระทรวงฉบับดังกล่าวได้มีผลใช้บังคับแล้ว คณะกรรมการจึงต้องนำบทบัญญัติของกฎหมายดังกล่าว มาประกอบการพิจารณาคำขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดิน มิใช่นำกฎหมายท่ีบงั คับใช้ในวนั ทีผ่ ้อู ุทธรณ์ยื่นคำขอ มาประกอบการพิจารณา เนื่องจากการที่ผูข้ อได้ยืน่ คำขออนุญาตไว้แล้ว แต่ยังไม่ได้รับอนุญาต ยังไม่ทำให้เกดิ สทิ ธใิ ด ๆ แกผ่ ูข้ อ ตามนัยคำวนิ จิ ฉยั ของคณะกรรมการกฤษฎีกา

สำหรับข้อกล่าวอ้างในเรื่องการได้รับใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารที่ผู้อุทธรณ์ได้รับมาก่อนท่ี กฎกระทรวงฯ จะมีผลใช้บังคับ ซึ่งถือว่า บริษัทฯ ได้ปฏิบัติตามข้อกำหนดเกี่ยวกับการจัดสรรที่ดิน กรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2544 โดยการแสดงหนังสือรับรองพื้นที่การใช้ประโยชน์ ตามผังเมืองรวมถูกต้อง ครบถ้วนแล้วนั้น ใบอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารดังกล่าวมิใช่เป็นหลักฐานหรือเง่ือนไขท่ีกฎหมายกำหนดให้

-21-

คณะกรรมการจัดสรรที่ดินกรุงเทพมหานคร จะต้องนำมาประกอบการพิจารณาคำขออนุญาตให้ทำการ จัดสรรที่ดิน เนื่องจากคำว่า “การใช้ประโยชน์ที่ดิน” ตามความหมายในกฎกระทรวงให้ใช้บังคับผังเมือง รวมกรุงเทพมหานคร พ.ศ. 2549 หมายความว่า การใช้ที่ดินเพื่อประกอบกิจการใด ๆ ไม่ว่ากิจการนั้น จะกระทำบนพื้นดิน เหนือพื้นดิน หรือใต้พื้นดิน และไม่ว่าจะอยู่ภายในอาคารหรือนอกอาคาร และการที่ จะถือไดว้ า่ เป็นการใช้ประโยชนท์ ี่ดนิ มากอ่ นตามความในมาตรา 27 วรรคสอง แหง่ พระราชบัญญตั กิ ารผังเมือง พ.ศ. 2518 นนั้ คณะกรรมการกฤษฎีกาได้วนิ ิจฉัยวางแนวทางไว้ชดั เจนแล้วว่า “ไดใ้ ช้ประโยชนท์ ่ดี นิ มาก่อน” หมายความถึง การใช้ประโยชน์ที่ดินที่กฎหมายยอมรับ โดยต้องพิจารณาจากการได้รับอนุญาตหรืออนุมัติ เป็นสำคญั และสำหรับการดำเนินการบางเร่ืองที่คาบเกี่ยวกับกฎหมายอน่ื และต้องไดร้ บั อนญุ าตจากกฎหมาย หลายฉบบั โดยมกี ารอนุญาตให้กอ่ สร้างอาคารเปน็ ขั้นตอนสุดท้ายรวมอยู่ด้วย การทผ่ี ู้ยนื่ คำขอได้รับใบอนุญาต หรือได้รับอนุมตั ิ หรือได้ปฏบิ ตั ติ ามขั้นตอนของกฎหมายอื่นก่อนได้รับอนญุ าตใหก้ ่อสรา้ งอาคารนั้น ย่อมถือได้ ว่ามีการใช้ประโยชน์ของที่ดินนั้นมาก่อนแล้ว แต่กรณีของผู้อุทธรณ์นั้น การใช้ประโยชน์ที่ดินของผู้อุทธรณ์ คือการประกอบกิจการจัดสรรที่ดิน มิใช่การปลูกสร้างอาคาร โดยปกติทั่วไป ซึ่งการประกอบกิจการจัดสรร ที่ดิน มิใช่การได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินเสียก่อน ตามพระราชบัญญัติการจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 บัญญัติไว้ จึงจะสามารถดำเนินการได้ ส่วนการปลูกสร้างอาคารลงในที่ดินตามแผนผังโครงการ ที่ได้รับอนุญาตเป็นขั้นตอนภายหลังจากที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินแล้ว ดังนั้น การที่ผู้อุทธรณ์ ได้รับอนุญาตใหป้ ลูกสรา้ งอาคารดังกล่าวลงบนทีด่ ินก่อนท่ีกฎกระทรวงฯ จะมีผลใช้บังคับในกรณีนี้ ไม่อาจถือ ได้ว่าเป็นการใช้ประโยชน์ที่ดินมาก่อน ตามนัยมาตรา 17 วรรคสอง แห่งพระราชบัญญัติการผังเมือง พ.ศ. 2518 เนือ่ งจากการใช้ประโยชน์ในทด่ี นิ ที่อทุ ธรณ์ของผู้อุทธรณ์เป็นการใช้ประโยชน์เพ่ือการจัดสรรที่ดิน ซึ่งต้องได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ซึ่งเป็นผู้มีหน้าที่ในการพิจารณา อนญุ าตเกี่ยวกบั กจิ การจัดสรรทด่ี ินกอ่ น

ส่วนเรื่องการแสดงหลักฐานการเป็นทางสาธารณะของถนนชนบท 3 จนถึงถนน กาญจนาภิเษก ซึ่งเป็นทางเข้าสู่โครงการจัดสรรที่ดินของบริษัทฯ นั้น ไม่เป็นสาระที่คณะกรรมการจัดสรร ที่ดินกลางต้องพิจารณาวินิจฉัย เพราะเป็นเรื่องที่ไม่ต้องดำเนินการอีกต่อไป เนื่องจากผู้อุทธรณ์ไม่สามารถ ทำการจดั สรรทดี่ นิ โครงการนไี้ ดต้ ามเหตผุ ลดงั กลา่ วขา้ งต้น

คณะผู้จดั ทำ

องค์ความรู้ : รวมคำพพิ ากษาศาลฎีกาและมตคิ ณะกรรมการจัดสรรที่ดินกลาง เกี่ยวกับการจดั สรรที่ดิน เล่ม 1

ทปี่ รึกษา : 1. นายนิสติ จนั ทรส์ มวงศ์ อธบิ ดกี รมท่ดี นิ 2. นางพนิตาวดี ปราชญน์ คร รองอธบิ ดกี รมท่ีดิน ผู้บรหิ ารดา้ นการจัดการความรู้ 3. นายณรงค์ สบื ตระกูล ของกรมทด่ี นิ (CKO) 4. นายยุทธนา ไพฑรู ย์ ทปี่ รึกษาดา้ นประสิทธภิ าพกรมทดี่ นิ 5. นางสุพนิ ดา นาคบัว ผอู้ ำนวยการสำนกั ส่งเสรมิ ธรุ กิจอสงั หาริมทรัพย์ ผูอ้ ำนวยการกองฝกึ อบรม

คณะทำงาน : สำนักส่งเสริมธุรกจิ อสังหารมิ ทรัพย์

1. นายสิทธโิ ชค ศรีมชี ยั ผูอ้ ำนวยการส่วนมาตรฐานการจัดสรรท่ดี นิ 2. นางสาวดวงรตั น์ รงุ่ สาง นักวิชาการทีด่ นิ ชำนาญการพเิ ศษ 3. นางสาวพนมพิมล อทุ ธา นักวิชาการท่ดี นิ ชำนาญการ

: กองฝึกอบรม

1. นางวราภรณ์ แกว้ แฝก หวั หน้ากลุ่มงานสง่ เสริมและพัฒนาการเรยี นรู้

2. นางปารดา พรหมประสทิ ธ์ิ นักทรพั ยากรบุคคลชำนาญการ

3. นางสาวกันยารตั น์ กรวิทยโยธิน นกั ทรัพยากรบคุ คลชำนาญการ