เงินเดือน 9,000 ซื้อบ้านได้ไหม 2565

อยากซื้อบ้าน 3 ล้าน แต่ติดปัญหาเงินเดือนเริ่มต้น 15,000 ประกอบกับเจ้าหน้าที่ธนาคารจะพิจารณาวงเงินกู้ที่ได้รับ หากผู้กู้สามารถแบกรับภาระหนี้สินต่างๆ ได้ไม่เกิน 40% ของรายได้ แล้วอย่างนี้จะทําอย่างไรดีนะ สามารถค้นหาข้อมูลซื้อบ้าน 3 ล้าน ด้วยเงินเดือน 15,000 ได้ดังนี้

1. เงินเดือน 15,000 แต่มีสินทรัพย์อื่นๆ สามารถนําสินทรัพย์ปลอดจํานองมาค้ำประกัน เพื่อกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านได้ 
2. เงินเดือน 15,000 แต่เลือกดาวน์บ้านเป็นจํานวนเงินเยอะ หรือ 50% ของราคาบ้าน ก็สามารถกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านได้ 
3. เงินเดือน 15,000 สามารถยื่นกู้ร่วมตั้งแต่ 2-3 คน เพื่อยื่นขอกู้ซื้อบ้าน 3 ล้านได้
   

3 ขั้นตอนกู้บ้านอนุมัติไว

เมื่อพิจาราณาวิธีมีบ้าน 3 ล้านด้วยเงินเดือน 15,000 แล้ว แล้วลองทำตาม 3 ขั้นตอนนี้ เชื่อว่านอกจากจะได้อยู่บ้านราคา 3 ล้านแล้ว ยังทำให้เจ้าหน้าที่สินเชื่ออนุมัติไวยิ่งขึ้นด้วย

ขั้นตอนที่ 1 เลือกโครงการบ้านที่ใช่ ในราคาที่ไหว

มนุษย์เงินเดือนที่อยากมีบ้านสักหลัง แต่ไม่รู้จะเริ่มต้นอย่างไรดี แนะนำให้เริ่มจากหาโครงการบ้านในทำเลที่ชอบ และราคาที่คิดว่าตัวเองรับได้ก่อนเป็นอันดับแรก เช่น ครอบครัวและญาติอยู่โซนทำเลชัยพฤกษ์-วงแหวน หรือที่ทำงานอยู่แถวรังสิต-ปทุมธานี เพื่อสะดวกและประหยัดต่อการเดินทาง และเมื่อพิจารณาถึงทำเลที่อยู่อาศัยแล้ว อันดับต่อมาคือราคาของบ้าน ซึ่งมนุษย์เงินเดือนส่วนใหญ่จะพิจารณาจากปัจจัยด้านราคาเป็นหลัก เนื่องจากธนาคารส่วนใหญ่จะตั้งเงื่อนไขในการปล่อยสินเชื่อคือ ผู้กู้ต้องสามารถแบกรับภาระหนี้สินได้ไม่เกิน 40% จากรายได้ ซึ่งมีหลักวิธีการคำนวณดังนี้

รายได้ต่อเดือน x 40% = จำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือน

มนุษย์เงินเดือนมีรายได้ 15,000 บาท x 40% = ผ่อนบ้านสูงสุด 6,000

สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่รู้แนวทางการซื้อบ้านของตนเองแล้ว แนะนำว่านอกจากจะต้องพิจารณาเรื่องทำเล ความสามารถในการชำระหนี้เป็นสำคัญแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญในการเลือกโครงการที่ใช่คือ แนวคิดและจุดขายของโครงการ เช่น อยากได้บ้านที่มีความพอดี ทั้งฟังก์ชันการใช้งาน รูปแบบการดีไซน์ และการจัดการที่ได้มาตรฐานภายในหมู่บ้าน เฉกเช่นเดียวกับ อณาสิริ ที่กำลังจะเปิดตัวบ้านโครงการใหม่บนทำเล ชัยพฤกษ์-วงแหวน ในเร็วๆ นี้

พบวิถีการใช้ชีวิตที่พอดี ได้ที่โครงการ อณาสิริ

ขั้นตอนที่ 2 เช็กเงื่อนไขของธนาคารในการปล่อยสินเชื่อที่อยู่อาศัย

เมื่อรู้เลือกโครงการที่ใช่ ในราคาที่สามารถผ่อนได้แล้ว อันดับต่อไปคือการขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร ซึ่งโดยปกติแล้วทางธนาคารจะกำหนดเงื่อนไขในการขอสินเชื่อ โดยเฉพาะคุณสมบัติและรายได้ของผู้กู้ดังนี้

• ผู้กู้ต้องมีอายุต่ำสุด 20 ปี และสูงสุด 70 ปี
• รายได้ขั้นต่ำของผู้กู้ที่ธนาคารกำหนด หากเป็นมนุษย์เงินเดือน 10,000 บาท/เดือน และถ้าเป็นเจ้าของกิจการ 15,000 บาท/เดือน
• โดยปกติธนาคารจะให้วงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กู้ประมาณ 30-50 เท่าของรายได้
  

ตารางเปรียบเทียบการผ่อนชำระ โดยพิจารณาจากรายได้ของผู้กู้

ขั้นตอนที่ 3 ใช้ทางลัดอนุมัติไว ด้วยวิธีกู้ร่วม

จากขั้นตอนที่ 1 และ 2 เมื่อคำนวณรายได้ของมนุษย์เงินเดือน จำนวนเงินที่ต้องผ่อนต่อเดือน และเงื่อนไขจากธนาคาร อาจทำให้มนุษย์เงินเดือนที่กำลังเล็งโครงการบ้านราคา 3 ล้าน อาจถอดใจหมดความหวังกับการซื้อบ้าน เนื่องจากหากพิจารณาด้วยราคาบ้านแล้ว จะต้องแบกรับภาระการผ่อนต่อเดือนประมาณ 19,000 บาท ซึ่งมากกว่ารายได้ ดังนั้นแน่นอนการขออนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยสำหรับมนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ 15,000 บาท แต่ซื้อบ้านราคา 3 ล้าน คงเป็นไปได้ยาก แต่ทุกอย่างมีทางออกเพราะสามารถใช้ทางลัดให้อนุมัติไว ได้ด้วยวิธีการกู้ร่วม โดยมีรายละเอียดดังต่อไปนี้

1. หาผู้กู้ร่วมที่เป็นบุคคลในครอบครัว มีนามสกุลเดียวกัน หรือคู่สมรส ที่ไม่จำเป็นต้องจดทะเบียนกัน
2. ผู้กู้ร่วมต้องไม่มีประวัติเสียทางการเงิน หรือติดเครดิตบูโร
3. จำนวนผู้กู้ร่วมต้องไม่เกิน 2 คนเท่านั้น
   

ตัวอย่างการกู้ร่วม

นายเอ เป็นมนุษย์เงินเดือนมีรายได้ 15,000 บาท ต้องการซื้อบ้านราคา 3 ล้าน โดยทำการกู้ร่วมกับพี่สาว นางบี ซึ่งมีรายได้หลังหักภาระค่าใช้จ่ายไปแล้วเหลือ 18,000 บาท เมื่อรวมรายได้ของทั้ง 2 คนทำให้มีรายได้ต่อเดือน 33,000 บาท หรือสามารถได้วงเงินกู้ถึง 4 ล้านบาท โดยมีอัตราการผ่อนต่อเดือนอยู่ที่ 26,000 บาท

พบคำตอบ เงินเดือน 20,000 มนุษย์เงินเดือนกู้ซื้อบ้านได้กี่ล้าน

ดังตัวอย่างจะเห็นว่าการกู้ร่วมนั้นเปรียบเสมือนทางลัดที่ช่วยให้สามารถกู้ซื้อบ้านในราคาบ้านที่แม้จะเอื้อมไม่ถึง แต่สามารถทำให้เกิดขึ้นจริงได้ ต่อไปนี้มนุษย์เงินเดือนที่มีเงินเดือนน้อย แต่อยากเป็นเจ้าของบ้านราคา 3 ล้าน ก็ไม่ใช่เรื่องยากอีกต่อไป และจะง่ายขึ้นอีกเมื่อได้รู้รายละเอียดว่าแสนสิริมีโปรโมชันดีลปิดท้ายปี ไม่ว่าจะเป็นโปรโมชันบ้านและทาวน์โฮมพร้อมอยู่ มากมายที่ร่วมรายการ รีบคว้า ก่อนจะพลาดโอกาส!

เชื่อว่า ‘การมีบ้าน’ ย่อมเป็นหนึ่งในความฝันของใครหลายคน ซึ่งเมื่อเราเริ่มต้นทำงานและมีรายได้เป็นของตัวเอง สิ่งที่เราคิดฝันเป็นอันดับต้นๆ คือ การมีบ้าน แต่หลายคนที่ยังมีรายได้ที่จำกัด ก็อาจจะมีคำถามตามมาว่า ‘ถ้าเงินเดือนยังน้อยอยู่ แต่อยากมีบ้าน จะทำอย่างไรให้กู้ผ่าน?’ หากใครกำลังมีคำถามนี้อยู่ในใจ สามารถหาคำตอบได้จากบทความนี้

ก่อนที่เราจะซื้อบ้าน เราต้องประเมินความสามารถในการผ่อนของเราดูก่อน โดยความสามารถในการผ่อนจะประเมินจากหลักการที่ว่า “ผู้กู้สามารถแบกรับภาระการผ่อนชำระหนี้สินทั้งหมดได้ไม่เกิน 40% ของรายได้”

ตัวอย่างเช่น ผู้กู้มีเงินเดือน 20,000 บาท จะสามารถผ่อนบ้านสูงสุดได้ 20,000 x 40% = 8,000 บาท

นั่นก็แปลว่า หากผู้กู้มีรายได้ 20,000 บาทต่อเดือน จะสามารถผ่อนบ้านได้ไม่เกิน 8,000 บาทต่อเดือน โดยที่เราต้องไม่มีหนี้สินผ่อนชำระสินค้าอื่นๆ หากเรามีหนี้สินอื่นๆ เช่น ผ่อนรถอยู่ เดือนละ 4,000  บาท จะทำให้ผู้กู้มีความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือนลดลงเหลือเพียง 4,000 บาท (8,000 – 4,000 = 4,000) ต่อเดือนเท่านั้น

สมมติว่าคุณไม่มีภาระหนี้สินอะไรมาก่อน หากคุณมีเงินเดือน 20,000 บาท ความสามารถในการผ่อนบ้านต่อเดือนของคุณจะอยู่ที่ 8,000 บาท ขั้นตอนถัดมาเราต้องมาประเมินว่าความสามารถในการผ่อนเท่านี้ เราน่าจะกู้ได้วงเงินสูงสุดที่เท่าไหร่ (ซึ่งจะคำนวณจากระยะเวลาการผ่อนชำระ และอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน) ตัวอย่างดังตาราง            

* คิดจากอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เฉลี่ย 6.5% ต่อปีหากต้องการตัวเลขที่แน่นอน สามารถเข้าไปขอคำแนะนำจากสถาบันการเงินที่คุณสนใจขอสินเชื่อบ้าน

ตัวอย่างการคำนวณในตาราง คำนวณตามหลักการมูลค่าเงินตามเวลา เป็นการคำนวณหามูลค่าปัจจุบันของเงินเท่ากันทุกงวด (Present Value of an Annuity) โดยคำนวณว่าจากเงินงวดที่จ่ายเท่ากันทุกเดือน เดือนละ 8,000 บาท เป็นเวลา 240 เดือน (20 ปี) ด้วยอัตราดอกเบี้ย 6.5% คิดเป็นเงินก้อนที่มีมูลค่าในปัจจุบันเท่าไหร่ ก็จะเป็นวงเงินที่เราสามารถกู้ได้ สามารถคำนวณได้โดยใช้เครื่องคิดเลขทางการเงิน (Financial Calculator) หรือแอปพลิเคชั่นเครื่องคิดเลขที่มีฟังก์ชั่นการคำนวณมูลค่าเงินตามเวลา (TVM Calculator)

เมื่อคุณเห็นวงเงินที่สามารถกู้ได้ คุณก็ควรจะหาโครงการบ้านที่อยู่ในวงเงินที่คุณสามารถกู้ได้ ซึ่งในปัจจุบันก็ยังมีโครงการที่มีราคาล้านต้นๆ อยู่หลายโครงการ เช่น คอนโดแถบชานเมืองหรือปริมณฑล และบ้านมือสองที่สภาพดี ราคาไม่แพง อย่างไรก็ตาม หากโครงการบ้านที่คุณเล็งๆ ไว้มีราคาสูงกว่าวงเงินที่คุณสามารถกู้ได้ นั่นแปลว่าคุณอาจจะต้องเตรียมเงินก้อน เพื่อเป็นเงินดาวน์ไว้ด้วย หากยังไม่มีเงินดาวน์ ต้องวางแผนเก็บเงินเพื่อเป็นเงินดาวน์ด้วยเช่นกัน

ในกรณีที่พิจารณาแล้วว่า ถ้ากู้คนเดียวอาจไม่ผ่านหรือรายได้ไม่พอ การกู้ร่วมก็เป็นทางออกได้ โดยผู้กู้ร่วม หมายถึง ลูกหนี้ร่วม ซึ่งในทางกฎหมายลูกหนี้ร่วมจะต้องรับผิดชอบหนี้เป็นส่วนเท่าๆ กัน เว้นแต่จะกำหนดไว้เป็นอย่างอื่น และในบางสถาบันการเงินจะกำหนดให้ผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์กับผู้กู้ในฐานะที่เป็นพี่น้องร่วมบิดามารดา หรือบิดามารดากู้ร่วมกับบุตร และสามีกู้ร่วมกับภรรยา หรือถ้าแต่งงานกันแล้วและยังไม่ได้จดทะเบียน ผู้กู้ร่วมก็ต้องแสดงหลักฐานอื่นๆ ประกอบ เช่น ทะเบียนบ้านที่แสดงว่าปัจจุบันอยู่ด้วยกัน หรือถ้ามีบุตรก็ต้องแสดงใบเกิดที่ระบุชื่อพ่อแม่

ในการกู้ร่วมนั้น สถาบันการเงินจะพิจารณารายได้ของทุกคนที่ขอกู้ร่วม โดยจะหักภาระค่าใช้จ่ายของทุกคน หลังจากนั้นก็ดูว่า เหลือเงินที่จะสามารถผ่อนชำระต่อเดือนได้เท่าไหร่ แล้วพิจารณาให้สินเชื่อไปตามสัดส่วน ซึ่งจะทำให้การกู้ร่วม สามารถกู้วงเงินได้สูงขึ้นอีกพอสมควร

ประวัติการชำระหนี้ต่างๆ ของคุณก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยในการพิจารณาให้สินเชื่อของสถาบันการเงิน ซึ่งถ้าคุณมีประวัติที่ดี ชำระหนี้ตรงเวลามาอย่างสม่ำเสมอ ก็จะเป็นคะแนนบวกทำให้สถาบันการเงินปล่อยกู้ให้คุณง่ายขึ้น ดังนั้นก่อนที่จะคิดกู้บ้าน ควรสร้างประวัติทางการเงินให้ดี มีหนี้สินอะไรอยู่ ก็ควรจะผ่อนชำระให้ตรงเวลา เพื่อให้โอกาสในการกู้ผ่านมีสูงขึ้น

กล่าวโดยสรุป แม้จะมีเงินเดือนน้อย แต่หากมีการเตรียมตัวและวางแผนการเงินที่ดี ก็จะทำให้โอกาสกู้ผ่านของคุณมีสูงขึ้น อย่างไรก็ตามหนี้บ้านถือเป็นหนี้ก้อนใหญ่ และมีระยะเวลาในการผ่อนนาน เพื่อให้ภาระผ่อนบ้านไม่หนักจนเกินไป คุณควรต้องมีรายได้ที่มากพอ ดังนั้นคุณควรหาทางเพิ่มรายได้และเพิ่มเงินเดือนให้ตัวเอง ด้วยการหารายได้เสริม หรือเรียนรู้พัฒนาตัวเองอย่างต่อเนื่องเพื่อเป็นการเพิ่มค่าตัวให้กับตัวเอง นอกจากนี้ต้องรู้จักวางแผนการเงิน ทำบัญชีรายรับรายจ่าย ระมัดระวังการใช้จ่าย อย่าใช้จ่ายเกินตัว และอย่าก่อหนี้เพิ่มไปกว่ารายได้ของตน และที่สำคัญต้องมีการออมเงินอย่างเป็นระบบ ซึ่งหากทำได้เช่นนี้ บ้านหลังนี้ก็จะเป็นบ้านที่ตอบโจทย์ความฝันของคุณได้อย่างแน่นอน

บทความโดย :  นิภาพันธ์ พูนเสถียรทรัพย์ CFP®   นักวางแผนการเงินอิสระ นักเขียนและวิทยากร