ซื้อ คอน โด หรือ บ้าน ดี 2564

ก่อนหน้านี้พี่ทุยเคยพูดถึง 5 เรื่องต้องรู้ ! ก่อนคิดจะซื้อ “บ้านจัดสรร” ไปแล้ว คราวนี้มาถึงเรื่องที่คนอยาก “ซื้อคอนโด” ต้องรู้กันบ้างแล้ว ซึ่งสิ่งที่ทำให้เราตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมสักห้องคงไม่พ้น ‘ราคา’ และ ‘ทำเล’ เพราะใคร ๆ ก็อยากซื้อคอนโดมิเนียมที่เดินทางสะดวก ใกล้ที่ทำงานหรือสถานีรถไฟฟ้ากันทั้งนั้น

แต่พี่ทุยจะบอกว่าจริง ๆ แล้วคอนโดมิเนียมห้องนึง แม้จะมีพื้นที่ไม่ใหญ่เท่าบ้าน แต่ก็มีรายละเอียดให้พิจารณาก่อนเข้าซื้อไม่แพ้กันเลยนะ

วันนี้พี่ทุยเลยอยากเล่าเรื่องน่ารู้เกี่ยวกับคอนโดมิเนียมสำหรับคนที่กำลังตัดสินใจซื้อ จะได้ไม่ต้องนั่งเสียดายทีหลัง เพราะถ้าโอนกรรมสิทธิ์หรือเข้าอยู่เรียบร้อยแล้ว เกิดห้องที่ซื้อไม่ถูกใจหรือฟังก์ชันไม่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์เรา เวลานั้นจะถอนตัวก็คงยากแล้ว ไหนจะเงินเก็บและสินเชื่อที่เราไปกู้แบงก์มาอีก

จะซื้อทั้งทีก็เลือกให้ถูกใจเรา อย่าถูกแค่ราคาอย่างเดียวเลย.. 

1) “ซื้อคอนโด” พร้อมอยู่ VS Pre-Sale ต่างกันยังไง ?

สองคำนี้เรามักได้ยินกันบ่อย ๆ จากเซลส์ประจำโครงการ

คอนโดพร้อมอยู่

คำแรกคือ พร้อมอยู่ (Ready to move) คือคอนโดมิเนียมที่ ‘สร้างเสร็จ’ แล้วทั้งตึก เรียกว่าถ้าเราสนใจซื้อสักห้องนึง ตกลงจ่ายค่าจอง ยื่นขอสินเชื่อผ่าน ตรวจรับห้อง และโอนกรรมสิทธิ์กันเรียบร้อยก็สามารถขนของมาเข้าอยู่ได้เลย

ก็จะเหมาะกับคนที่ต้องการย้ายบ้าน หรือคนที่อยากเปลี่ยนค่าเช่าห้องเป็นเงินผ่อนคอนโดมิเนียมของตัวเอง 

ยิ่งถ้าโครงการไหนเป็นห้องแบบ Fully furnished หรือห้องที่แต่งเฟอร์นิเจอร์ครบครัน ขอแค่หิ้วกระเป๋าเสื้อผ้า หรือจะมาตัวเปล่าก็เข้ามาใช้ชีวิตได้ทันที โดยไม่ต้องซื้อข้าวของเครื่องใช้อะไร เหมาะกับคนไม่มีเวลาหาซื้อเฟอร์นิเจอร์หรือแต่งห้องไม่เป็นอย่างพี่ทุยสุด ๆ

ส่วนถ้าใครชอบแต่งห้องเองก็อาจจะเลือกห้อง Fully fitted ที่ทางโครงการจะติดตั้งเฟอร์นิเจอร์บางส่วนมาให้แล้ว เช่น ตู้เสื้อผ้า built-in สุขภัณฑ์ เคาน์เตอร์ครัว ก็จะลดปัญหาเวลาเราซื้อเฟอร์เจอร์เองแล้วขนาดใหญ่เกินไปจนวางไม่เข้ามุม หรือขนเข้าห้องลำบากด้วย 

ข้อเสียของคอนโดพร้อมอยู่

ข้อเสียของโครงการพร้อมอยู่ คือ เราจะมีตัวเลือกไม่มาก เช่น ได้ห้องมุมอับที่ไม่มีใครเลือก หรืออาจจะเจอโครงการที่เปิดขายนานแล้วแต่ยังไม่หมดเพราะมีปัญหาอื่น ๆ  ที่สำคัญระยะเวลาจากวันจองจนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์มีระยะสั้นเพียงไม่กี่เดือน ส่วนใหญ่จะไม่เกิน 90 วัน นั่นเท่ากับว่าเราต้องเตรียมค่าใช้จอง และค่าใช้จ่ายสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ และจะนับว่าเรามีหนี้ ต้องรับภาระผ่อนเงินกับแบงก์ทันทีที่เป็นเจ้าของ

ดังนั้นโครงการพร้อมอยู่อาจจะไม่เหมาะกับคนที่ยังมีภาระหนี้สินอื่น หรือยังเตรียมตัวไม่พร้อม เช่น ไม่มีเงินดาวน์ไว้กรณีแบงก์ให้วงเงินกู้ 90% ของราคาคอนโดมิเนียม แล้วเราต้องจ่ายเองก่อน 10% ถ้าเป็นแบบนี้ก็อาจจะซื้อยากหน่อยนะ

คอนโด Pre-Sale

ขณะที่โครงการพรีเซล (Pre-sale) คือคอนโดมิเนียมที่ยังสร้างไม่เสร็จ แต่เปิดขายระหว่างการก่อสร้าง โดยทางดีเวลอปเปอร์จะมีห้องตัวอย่าง โมเดลตึก ภาพ 3D และแปลนห้องต่าง ๆ ให้ดูก่อนตัดสินใจซื้อ แต่ต้องรอเวลา 1-2 ปีให้โครงการก่อสร้างเสร็จถึงจะเข้าอยู่ได้ ซึ่งข้อดีคือรับประกันได้ว่าเราจะได้ห้องใหม่แน่นอน แถมยังได้ห้องในราคาที่ถูกกว่าซื้อตอนสร้างเสร็จ เพราะราคาคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ ตามราคาที่ดินนั่นเอง

ยิ่งกว่านั้น ระหว่างนี้พี่ทุยก็ยังพอมีเวลาแต่งตัว สร้างโปรไฟล์สถานะการเงิน เคลียร์ภาระหนี้สินอื่นให้แบงก์วางใจปล่อยสินเชื่อตามวงเงินที่เราต้องการ หรือ ผ่อนดาวน์เช่น พี่ทุยประเมินความสามารถในการยืนกู้ของตัวเองแล้วว่าอาจจะกู้ได้เต็มวงเงินแค่ 85% ของราคาห้อง อีก 15% คือเงินดาวน์ที่ต้องหามาจ่ายเองกับทางโครงการถึงจะโอนกรรมสิทธิ์ได้

ระหว่างนี้พี่ทุยก็ผ่อนดาวน์ให้กับโครงการไปเรื่อย ๆ โดยไม่มีดอกเบี้ย จนถึงวันที่คอนโดมิเนียมสร้างเสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ พี่ทุยก็จะมีเงินที่จ่ายไปแล้ว 15% ของราคาห้องมาเป็นหลักประกัน และยื่นกู้แบงก์แค่ 85% ทำให้แบงก์อนุมัติสินเชื่อง่ายขึ้น แถมพี่ทุยยังจ่ายดอกเบี้ยน้อยลง และมีเวลาในการเตรียมค่าใช้จ่ายวันโอนกรรมสิทธิ์ด้วย

ข้อเสียของคอนโด Pre-Sale

แต่มีข้อดีย่อมมีข้อเสีย ถึงพี่ทุยจะสามารถผ่อนดาวน์กับทางโครงการได้ระหว่างรอคอนโดมิเนียมสร้างเสร็จ แต่ถ้าพี่ทุยมีภาระกำลังเช่าห้องอยู่ ใน 1 เดือนพี่ทุยก็จะมีภาระ 2 ทาง คือ ต้องจ่ายทั้งค่าผ่อนดาวน์และค่าเช่าห้องพร้อมกัน ซึ่งถ้าใครประเมินว่าไม่สามารถแบกรับภาระตรงนี้ไหว ก็ลองคุยกับเซลส์ประจำโครงการอย่างความยืดหยุ่นในการวางเงินดาวน์ และสุดท้ายอาจต้องตัดใจรอจนโครงการสร้างเสร็จ ซึ่งห้องที่เราเล็งไว้อาจมีคนซื้อตัดหน้าไปแล้ว หรือมองหาคอนโดมิเนียมพร้อมอยู่แทน 

2) “ซื้อคอนโด” ห้อง Simplex ห้อง Loft หรือ ห้อง Duplex ดี ?

มาพูดถึงดีไซน์ภายในห้องกันบ้าง เพราะภายในคอนโดมิเนียม 1 โครงการ มีแบบห้องให้เราเลือกหลายขนาด หลายรูปแบบจนสับสนไปหมด ยิ่งเดี๋ยวนี้เราจะเห็นโฆษณาโครงการคอนโดมิเนียมเพดานสูง หรือคอนโดมิเนียม 2 ชั้นก็ยิ่งงงไปกันใหญ่ ซึ่งจริง ๆ ห้องพวกนี้มีชื่อเรียกเฉพาะอยู่

ห้อง Simplex 

อย่างคอนโดมิเนียมที่เราเห็นกันทั่วไป จะเรียกว่าห้อง Simplex มีความสูงจากพื้นจนถึงเพดานเฉลี่ยประมาณ 2.6-2.7 เมตร ซึ่งอาจจะสูง-เตี้ยกว่านี้สักเล็กน้อย 

ห้อง Loft

ส่วนห้อง Loft คือห้องที่มีเพดานสูง 4 เมตรขึ้นไป ห้องแบบนี้จะมีชั้นลอยที่มีขนาดเล็กกว่าพื้นที่ชั้นแรก เช่น ห้องชั้นล่างขนาด 40 ตารางเมตร อาจมีพื้นที่ชั้นลอย 15 ตารางเมตร และเพดานตรงชั้นนี้เตี้ยกว่าห้องปกติอยู่ที่ประมาณ 1.9-2 เมตรเท่านั้น เราจึงเห็นว่าห้องตัวอย่างของโครงการมักแต่งชั้นลอยให้เป็นห้องนอน

ข้อได้เปรียบของคนที่อยู่ห้อง Loft คือได้พื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น โดยที่เสียค่าส่วนกลางตามขนาดพื้นที่ชั้นล่าง อย่างห้องมีพื้นที่ชั้นล่าง 40 ตารางเมตร พื้นที่ชั้นลอย 15 ตารางเมตร รวมพื้นที่ใช้สอยทั้งหมด 55 ตารางเมตร แต่โฉนดจะระบุว่าห้องพี่ทุยมีขนาดแค่ 40 ตารางเมตร เวลาเสียค่าส่วนกลางจึงเสียแค่พื้นที่ 40 ตารางเมตร เพราะชั้นลอยเป็นสิ่งที่ต่อเติมเข้าไป ไม่ได้มีความแข็งแรงเหมือนชั้นล่าง จึงเป็นแค่เฟอร์นิเจอร์เท่านั้น 

ห้อง Duplex

ตรงข้ามกับห้อง Duplex ที่มีเพดานสูง 5 เมตรขึ้นไป จึงมีลักษณะคล้ายบ้าน 2 ชั้น คือความสูงของเพดานชั้นบนและล่างจะใกล้เคียงกัน และมีประตูเชื่อมทางเข้า-ออกที่ชั้นบน แน่นอนว่าห้องแบบนี้ราคาย่อมแพงกว่าแบบอื่น

กรณีนี้ในโฉนดจะนับรวมพื้นที่ทั้ง 2 ชั้น ทำให้เสียค่าส่วนกลางแพงกว่าห้องแบบ Loft แต่ก็ได้ความมั่นใจในเรื่องความแข็งแรงของวัสดุที่ใช้ทำชั้นบนว่าสามารถใช้งานและรับน้ำหนักได้เท่ากับพื้นที่ชั้นล่าง ซึ่งเหมาะกับคนที่ต้องการพื้นที่เหมือนบ้าน แต่ยังอยากอยู่ในเมือง เดินทางสะดวก

3) ราคาแบบไหนถึงเรียกว่าคอนโดหรู ?

ราคาก็เป็นสิ่งที่สำคัญอันดับต้น ๆ ของการ “ซื้อคอนโด” ความหรูหราของโครงการเลยต้องดูจากราคาต่อตารางเมตร ซึ่งพี่ทุยเคยอธิบายอย่างละเอียดไว้ใน ปี 2564 คอนโด Segment ไหนน่าสนใจ ? แล้ว เลยจะขอสรุปสั้น ๆ ว่าทุกสิ่งทุกอย่างในโครงการทั้งทำเล วัสดุตกแต่ง พื้นที่ส่วนกลาง ความหนาแน่นของจำนวนห้องในโครงการ มักจะถูกกำหนดด้วยราคา เช่น ห้องราคา 3 ล้านบาท มีขนาดพื้นที่ใช้สอย 30 ตารางเมตร 3,000,000 ÷ 30 = 100,000 บาท/ตารางเมตร ซึ่ง Segment หรือระดับราคาของคอนโดมิเนียมมีทั้งหมด 7 ชั้นด้วยกัน 

• Super Economy Class ราคาต่ำกว่า 50,000 บาท/ตารางเมตร 
• Economy Class ราคา 50,000-70,000 บาท/ตารางเมตร
• Main Class ราคา 70,000-100,000 บาท/ตารางเมตร
• Upper Class ราคา 100,000-150,000 บาท/ตารางเมตร 
• High Class หรือ High End ราคา 150,000-200,000 บาท/ตารางเมตร 
• Luxury Class ราคา 200,000-300,000 บาท/ตารางเมตร 
• Super Luxury Class ราคา 300,000 บาท/ตารางเมตรขึ้นไป

ซึ่งคอนโดมิเนียมที่คนนิยมซื้อมักจะเป็นกลุ่ม Main Class หรือที่เรียกกันว่าคอนโด Mass ราคาสักห้องละ 2-3 ล้านบาท  ส่วนคอนโดมิเนียมหรูหราจะเป็นกลุ่ม Luxury ขึ้นไป ซึ่งมีราคาประมาณห้องละ 10 ล้านบาทขึ้นไป แต่สำคัญที่สุดพี่ทุยอยากให้เลือกซื้อคอนโดมิเนียมในระดับราคาที่จ่ายไหวและเหมาะสมกับการใช้ชีวิตนะ

4) “ซื้อคอนโด” แล้วพื้นที่ส่วนกลางสำคัญแค่ไหน ?

แม้จะบอกว่าเราใช้ชีวิตอยู่แต่ข้างในห้อง แต่พี่ทุยว่าส่วนกลางก็ยังเป็นสิ่งที่มองข้ามไม่ได้นะ เพราะนอกจากสิ่งอำนวยความสะดวกเบื้องต้น อย่างพวกสระว่ายน้ำ ฟิตเนส Co-working space หรือสวนสีเขียวให้ผ่อนคลายแล้ว  เรายังต้องคิดถึงระบบดูแลรักษาความปลอดภัย จำนวนลิฟต์ บันไดหนีไฟ ระบบแจ้งเตือนไฟไหม้ รวมถึงจำนวนที่จอดรถด้วย

ซึ่งส่วนใหญ่โครงการมักให้ที่จอดรถ 40-50% ของจำนวนยูนิตทั้งหมด เช่น ทั้งโครงการมี 300 ยูนิต ก็จะมีที่จอดรถประมาณ 120-150 คัน ลองนึกภาพว่าถ้าทุกห้องมีรถก็ต้องแย่งชิงที่จอดรถกันหน่อย แบบนั้นก็คงไม่ดีเท่าไหร่ ดังนั้น ถ้ามีรถยนต์ส่วนตัวก็ควรหาโครงการที่มีจำนวนที่จอดรถหลวม ๆ สัก 50-60% ขึ้นไปก็พอ 

อ้อ! อย่าลืมดูค่าส่วนกลางกันด้วยนะ ถ้าราคาสูง คนที่ซื้อห้องใหญ่ก็ยิ่งจ่ายแพง ยกตัวอย่าง ส่วนกลางตารางเมตรละ 36 บาท/ตารางเมตร/เดือน ถ้าห้องขนาด 40 ตารางเมตร ก็ต้องจ่ายเดือนละ 1,440 บาท รวมค่าส่วนกลาง 1 ปี ทั้งหมด 17,280 บาท สำหรับคนที่ไม่ค่อยได้ออกไปใช้พื้นที่ส่วนกลางก็คงน่าเสียดายไม่ใช่น้อย

5) เลือก “ซื้อคอนโด” ทำเลไหนดี ?

สุดท้ายสิ่งที่ไม่พูดถึงคงไม่ได้คือทำเล สำหรับคนที่ต้องเดินทางด้วยรถไฟฟ้า ระยะห่างจากโครงการถึงสถานีควรอยู่ในระดับที่พอเดินได้สบาย ๆ ไม่ต้องเหนื่อยมากคือไม่เกิน 500 เมตร หรือหากโครงการอยู่ไกลกว่านั้น แต่มีบริการ Shuttle Bus ส่งถึงสถานีก็อาจจะยังน่าสนใจอยู่ เพราะไม่อย่างนั้นอาจเป็นการเพิ่มภาระค่าใช้จ่ายในการเดินทางของเราได้

ในทางกลับกัน ยิ่งโครงการอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าเท่าไหร่ ราคาก็จะยิ่งแพงขึ้นเท่านั้น  ในส่วนนี้พี่ทุยว่าเราต้องลองคำนวณค่าใช้จ่ายดูก่อนว่าเลือกห้องแพงอีกนิดแต่ใกล้สถานี หรือห้องถูกแต่ต้องต่อรถ แบบไหนคุ้มกว่ากัน

นอกจากนี้ อย่าลืมดูสภาพแวดล้อมของโครงการด้วย เช่น แถวนั้นมีร้านสะดวกซื้อ Supermarket หรือตลาดสดมั้ย เพราะพี่ทุยรับประกันเลยว่าสิ่งเหล่านี้จะช่วยให้ชีวิตเราง่ายขึ้นแน่นอน โดยเฉพาะคนที่ชอบหิวในยามดึก ส่วนโรงพยาบาลก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งที่อยากให้มองหาไว้เผื่อเวลาฉุกเฉิน แล้วก็พิจารณาเรื่องของมลภาวะทางเสียงและกลิ่นด้วย เพราะหลายคนเจอปัญหากลิ่นและเสียงรบกวนจนไม่สามารถพักผ่อนกันได้เลยทีเดียว ยังไงวันที่ไปดูห้องก็ลองดูรอบ ๆ โครงการด้วยนะ

และนี่ก็เป็น 5 ข้อที่พี่ทุยหยิบยกมาเล่าก็เป็นเพียงสิ่งที่ไว้ประกอบการพิจารณาเบื้องต้นเท่านั้น ถ้าใครจะซื้อคอนโดมิเนียมสักห้อง สิ่งที่สำคัญที่สุดคือการเดินไปดูที่โครงการจริง ถึงตอนนั้นเราอาจจะพอนึกภาพออกว่าถ้าต้องใช้ชีวิตในโครงการนั้นจะมีข้อดีข้อเสียยังไง แล้วก็ซักถามเซลส์ประจำโครงการให้ละเอียด เขายินดีตอบทุกคำถามอยู่แล้ว

จะลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมทั้งที พี่ทุยก็อยากให้รู้สึกว่ามันเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและอยู่อย่างมีความสุขที่สุด  แล้วก็จำไว้ให้ดี ว่าให้เลือกโครงการที่ดีที่สุดภายใต้งบประมาณที่เรารับไหว และไม่ฝืนตัวเองกันนะ ด้วยความเป็นห่วงจากพี่ทุย..