ทำไมจึงจำเป็นต้องรู้ค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน?
ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ ผู้ขาย นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมไปถึงนายหน้า จำเป็นต้องรู้ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ทั้งบ้าน คอนโด และที่ดิน ที่สนใจและกำลังพิจารณาซื้อขายทรัพย์สินเหล่านั้น ผู้ขายจำเป็นต้องทราบค่าธรรมเนียมการโอนเพื่อประกอบการตั้งราคาขาย และเพื่อใช้เป็นข้อมูลต่อรอง-ลดราคาให้กับผู้ซื้อ เพราะหากไม่ทราบค่าธรรมเนียมการโอน หรือประเมินค่าธรรมเนียมโอนผิด อาจจะทำให้ขาดทุนได้และยากต่อการตัดสินใจลดราคาให้กับผู้ซื้อ ในส่วนของผู้ซื้อเองก็จำเป็นที่จะทราบราคาค่าโอนที่ก่อนเผื่อไม่ให้เสียเปรียบ และเพื่อประเมินงบประมานในการซื้อได้อย่างถูกต้องและครอบคลุม
ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน?
ซื้อขายที่ดิน ใครจ่ายค่าโอน คำถามที่ได้ยินประจำ และเป็นข้อถกเถียงกันมานักต่อนัก ว่าแท้จริงแล้วค่าใช้จ่ายในแต่ละส่วน ผู้ซื้อหรือผู้ขาย ใครเป็นผู้จ่าย เนื่องจากไม่ได้กำหนดในบทกฎหมายว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการโอน จึงอนุโลมให้ผู้ซื้อและผู้ขายสามารถตกลงกันว่าใครจะเเป็นผู้จ่ายค่าใช้จ่ายส่วนนี้ และเป็นเรื่องจำเป็นที่จะตกลงและตัดสินใจกันก่อน และควรจะทราบราคาค่าใช้จ่ายให้ชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง
ค่าโอนที่ดิน ภาษีและค่าธรรมเนียมอื่นๆ
1. ค่าธรรมเนียมการโอน
ค่าโอนคิดที่ 2% ของราคาประเมินที่ดิน ไม่ว่าราคาขายจะสูงกว่า หรือต่ำกว่าราคาประเมิน ก็ใช้ราคาประเมินในการคิดค่าธรรมเนียม
2. อากรแสตมป์
(กรณีที่ต้องจ่ายค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ จะได้รับการยกเว้นค่าอากรแสตมป์)
ค่าอากรแสตมป์คิดที่ 0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
(หากเจ้าของถือครองที่ดินมาเกิน 5 ปี หรือหากมีการย้ายทะเบียนบ้านเข้ามาอยู่เกิน 1 ปี จะได้รับข้อยกเว้นไม่ต้องชำระค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ)
ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะคิดที่ 3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน (คิดจากราคาที่สูงกว่า)
4. ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
ผู้ขายที่เป็นบุคคลธรรมดาจำเป็นต้องเสียภาษีเงินได้ โดยคำนวณจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อใช้เป็นเกณฑ์ในการคำนวณภาษี
อัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาจากการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ คิดแบบขั้นบันได ตามตารางนี้
| อัตราเงินได้สุทธิ (บาท) | จำนวนเงินตามขั้น (บาท) | อัตราภาษี |
| 0-300,000 | 300,000 | 5% |
| 300,001-500,000 | 200,000 | 10% |
| 500,001-750,000 | 250,000 | 15% |
| 750,001-1,000,000 | 250,000 | 20% |
| 1,000,0001-2,000,000 | 1,000,000 | 25% |
| 2,000,0001-5,000,000 | 3,000,000 | 30% |
| 5,000,001 Up | 35% |
ทั้งนี้การคำนวณภาษีเงินได้ ให้คิดจากการหักค่าใช้จ่ายตามปีที่ถือครอง ตามตารางนี้
ในกรณีได้รับมรดก หรือเป็นการให้โดยเสน่หา ให้คิดหักค่าใช้จ่ายที่ 50%
| จำนวนปีที่ถือครองกรรมสิทธิ์ (ปี) | % เงินได้ (คิดจากราคาประเมิน) |
| 1 | 92% |
| 2 | 84% |
| 3 | 77% |
| 4 | 71% |
| 5 | 65% |
| 6 | 60% |
| 7 | 55% |
| 8 Up | 50% |
5. ค่าจดจำนอง
กรณีซื้อขายด้วยการจดจำนอง (หรือกู้ธนาคาร) หากผู้ซื้อไม่ได้ซื้อโดยการจดจำนอง ไม่ต้องเสียค่าใช้จ่ายส่วนนี้
ค่าจดจำนองคิดที่ 1% ของมูลค่าจดจำนอง
เมื่อตัดสินใจกู้ธนาคาร ลองมาดูเทคนิค 7 วิธีผ่อนบ้านให้หมดเร็ว ที่จะช่วยให้ทุกคนสามารถผ่อนบ้านหมดได้เร็วขึ้น
6. ค่าใช้จ่ายอื่นๆ
เช่น ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท, ค่าอากร 5 บาท, ค่าพยาน 20 บาท
ตัวอย่างการคำนวณหาค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน
ตัวอย่างการหาค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน โดยมีรายละเอียดดังนี้
- ขายที่ดินประเภทบุคคลธรรมดา ด้วยราคาขายที่ 5,000,000 บาท และราคาประเมินที่ 3,000,000 บาท
- ผู้ขายถือครองที่ดินมาตั้งแต่ กุมภาพันธ์ 2562 และต้องการขายในช่วง พฤษภาคม 2565 และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านในที่ดินนี้
คำนวณค่าใช้จ่ายจากกรณีตัวอย่าง
1. ค่าธรรมเนียมการโอน (2% จากราคาประเมิน)
ราคาประเมินที่ 3,000,000 บาท ค่าธรรมเนียม = 3,000,000 x 2% = 60,000 บาท
2. ค่าอากรแสตมป์ (0.5% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน คิดจากราคาที่สูงกว่า)
เนื่องจากในกรณีตัวอย่าง ผู้ขายครอบครองที่ดินน้อยกว่า 5 ปี และไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านในที่ดินนี้ จึงได้รับการยกเว้นค่าอากรณ์แสตมป์
3. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (3.3% ของราคาซื้อขายหรือราคาประเมินที่ดิน คิดจากราคาที่สูงกว่า)
จากกรณีตัวอย่าง มีราคาขายที่ 5,000,000 บาท และราคาประเมินที่ 3,000,000 บาท
ให้คิดราคา 3.3% ของ 5,000,000 บาท = 5,000,000 x 3.3% = 165,000 บาท
4. ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
คิดจากราคาประเมินที่ 3,000,000 บาท และถือครองที่ดิน จากกุมภาพันธ์ 2562 ถึง พฤษภาคม 2565 รวมเป็นเวลา 4 ปี
วิธีคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา
- คิด % หักค่าใช้จ่ายจากการถือครอง 4 ปี = 3,000,000 x 71% = 2,130,000 บาท (71% ดูจากตารางด้านบนในหัวข้อภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา)
- หาค่าใช้จ่ายสุทธิ นำราคาประเมิน – หักค่าใช้จ่าย = 3,000,000-2,130,000 = 870,000 บาท
- นำค่าใช้จ่ายสุทธิ หารด้วยจำนวนปีถือครอง = 870,000 / 4 = 217,500
- คำนวณอัตราภาษีจาก 217,500; 217,500 x 5% = 10,875 (ตามตารางขั้นบันไดด้านบน ในหัวข้อภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา)
- คูณด้วยจำนวนปีที่ถือครอง = 10,875 x 4 = 43,500 บาท
ทั้งนี้กรมที่ดินได้ออกแบบระบบการคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เพื่อบริการประชาชน เพื่อให้ประชาชนได้รับข้อมูลที่ถูกต้องและรวดเร็วขึ้น ด้วยระบบคำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน จากกรมที่ดิน //lecs.dol.go.th/rcal
ระบบคำนวณค่าโอนที่ดิน จากกรมที่ดิน อย่างง่าย พร้อมสอนการใช้งานระบบด้วยตัวเอง
ระบบคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน จากกรมที่ดิน //lecs.dol.go.th/rcal
อธิบายการใช้งาน ระบบคำนวณค่าโอนที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม จากกรมที่ดิน
ปัจจุบันกรมที่ดิน จัดทำเครื่องมือเพื่อให้บริการประชาชนเพื่อใช้คำนวณค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน เป็นระบบที่ใช้ตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นในการทำนิติกรรมประเภท ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งบริการนี้เป็นเพียงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นเท่านั้นผลที่ได้จากการคำนวณโดยระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณภาษีอากรนี้ไม่สามารถใช้ยันต่อคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ กรณีมีข้อสงสัยโปรดติดต่อสอบถามกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่
ข้อมูลที่จำเป็นเพื่อใช้ในการคำนวณค่าโอนที่ดิน
ควรเตรียมข้อมูลดังกล่าวให้พร้อมก่อนเริ่มใช้งาน
- ประเภทการขาย เช่น ขาย,ขายฝาก,ให้,โอนมรดก,จำนอง หรือ เช่า
- ประเภทของอสังหาฯ ที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ เช่น ที่ดิน, สิ่งปลูกสร้าง, ที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หรือห้องชุด
- ประเภทบุคคล เช่น บุคคลธรรมดา หรือนิติบุคคล
- ราคาทุนทรัพย์ (ราคาจริงที่ซื้อ-ขาย)
- จำนวนเอกสารสิทธิที่ต้องการโอน เช่น กรณีโอนที่ดินหลายแปลง หรือโอนห้องชุดหลายห้องรวมกัน
- จำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์
- จำนวนเนื้อที่ (ไร่-งาน-ตารางวา)
- ราคาประเมินโดยกรมธนารักษ์ (ราคาประเมิน ต่อตารางวา)
- จำนวนครั้งที่ได้มา (สามารถดูจากหลังโฉนด)
- วันที่ได้มา (สามารถดูจากหลังโฉนด)
- ประเภทการได้มา เช่น ซื้อขาย, รับมรดก, การรับให้
ขั้นตอนการใช้งานระบบคำนวณค่าโอนที่ดิน
- เข้าเวปไซต์ //lecs.dol.go.th/rcal และกดเลือก “ เริ่มต้นคำนวณค่าใช้จ่าย”
2. ระบบจะให้ทำการเลือก
- ประเภทการจดทะเบียน (ประเภทการขาย)
- ประเภทเอกสารสิทธิ
- ประเภทบุคคล
ในตัวอย่างที่แสดงเลือกเป็น ประเภทการขายที่ดินแบบบุคคลธรรมดา ทั้งนี้กรณีการโอนกรรมสิทธิ์แบบอื่นๆ สามารถเลือกประเภทตามที่แสดงในหน้าเวปไซต์ได้เลย โดยมีวิธีการใช้งานที่คล้ายคลึงกัน
3. กรอกราคาทุนทรัพย์ หรือราคาซื้อขายจริง (กรณีให้โดยไม่มีค่าตอบแทน หรือโอนมรดกโดยไม่มีค่าตอบแทน ให้ใส่ราคาทุนทรัพย์เป็น 0 บาท)
และเลือกจำนวนที่ดิน เช่น กรณีซื้อขายที่ดินและในที่ดินนั้นๆมีหลายโฉนด ให้กดเลือกตามจำนวนโฉนดที่ต้องการโอน
4. เลือกจำนวนผู้ถือกรรมสิทธิ์ (สามารถดูจากหลังโฉนด) หากไม่ทราบให้เลือก 1 คน
5. กรอกจำนวนเนื้อที่ดิน ไร่-งาน-ตารางวา และใส่ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา (หากไม่ทราบราคาประเมินที่ดิน สามารถตรวจสอบได้โดย กดปุ่ม “ตรวจสอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์)
สามารถดูวิธีใช้งานได้จาก ตรวจสอบราคาประเมินที่ดินด้วยตัวเอง ระบบใหม่ปี 2564-2565
กรณีมีหลายโฉนดให้กรอกพื้นที่ในแต่ละโฉนด และใส่ราคาประเมินที่ดินต่อตารางวา ทั้งนี้แม้จะเป็นที่ดินผืนเดียวกัน แต่มีหลายแปลง/หลายโฉนด ราคาประเมินที่ดินอาจไม่เท่ากัน ดังนั้นควรตรวจสอบราคาประเมินจากเลขโฉนด เพื่อความแม่นยำในการคำนวณ
6. เลือกจำนวนครั้งที่ได้มา (สามารถดูจากหลังโฉนด) หากไม่ทราบให้เลือก 1 ครั้ง
7. กรอกข้อมูลวันที่ถือกรรมสิทธิ์ที่ดินหรือ บ้าน หรือ ห้องชุด (ตรวจสอบวันที่ได้มา จากหลังโฉนด) และเลือกประเภทการได้มาว่าได้มาอย่างไร โดยการซื้อขาย หรือรับมรดก หรือได้มาจากการให้ เลือก 1 อย่าง
จากนั้น ระบบจะคำนวณและแสดงผล โดยจะแสดงรายละเอียดของเอกสารสิทธิ และสรุปค่าธรรมเนียมและภาษีอากร โดยแยกเป็น
- ค่าธรรมเนียม (2%)
- ภาษีเงินได้
- ภาษีธุรกิจเฉพาะ (3%)
- ภาษีท้องถิ่น (0.3%)
- อากรแสตมป์
และสรุปค่าใช้จ่ายรวม โดยยังไม่รวมค่าจดจำนอง (กรณีจดจำนอง) และค่าใช้จ่ายอื่นๆ เช่น ค่าคำขอ, ค่าพยาน, ค่ามอบอำนาจ(กรณีมอบอำนาจ) ฯลฯ
ผู้ซื้อ-ผู้ขาย ควรทราบค่าใช้จ่ายเบื้องต้นเพื่อใช้ในการสรุปราคาซื้อขาย และตกลงกันว่าผู้ใดจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในส่วนไหนบ้าง ทั้งนี้บริการระบบนี้เป็นเพียงการคำนวณค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นเท่านั้น ซึ่งผลลัพธ์ที่ได้จากการคำนวณโดยระบบให้บริการประชาชนในการคำนวณภาษีอากรนี้ไม่สามารถใช้ยันต่อคู่สัญญาและกรมที่ดินได้ หากต้องการทราบข้อมูลอื่นๆเพิ่มเติม สามารถสอบถามกับพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ที่ที่ดินตั้งอยู่
กรมที่ดินได้ประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนอสังหาริมทรัพย์ บ้าน ที่ดิน คอนโดมิเนียม และลดค่าจดจำนอง สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่มีการโอนในระหว่างวันที่ 18 มกราคม 2565 ถึง 31 ธันวาคม 2565
เงื่อนไขและหลักเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินปี 2565
- สำหรับการซื้ออสังหาริมทรัพย์ที่เป็นอาคารที่อยู่อาศัยประเภท บ้านเดี่ยว บ้านแฝดและบ้านแถว หรืออาคารพาณิชย์ หรือที่ดินพร้อมอาคาร และห้องชุดที่จดทะเบียนอาคารชุดตามกฎหมาย
- ราคาซื้อขายและราคาประเมิน และวงเงินการจดจำนอง ไม่เกิน 3 ล้านบาท
- อสังหาริมทรัพย์ สามารถเป็นทั้งมือหนึ่งและมือสอง
- ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ต้องเป็นบุคคลธรรมดาที่มีสัญชาติไทย
- ระยะเวลา ตั้งแต่วันที่ ระหว่างวันที่ 18 มกราคม 2565 ถึง 31 ธันวาคม 2565
อัตราการลดหย่อนค่าธรรมเนียมการโอนที่ดินปี 2565
สำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่านเงื่อนไขและหลักเกณฑ์นั้นจะได้รับสิทธิ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียม ดังนี้
- ปรับลดค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ จากอัตราปกติ 2.00% ลดเหลือ 0.01%
- ปรับลดค่าธรรมเนียมการจำนอง จากอัตราปกติ 1.00 % ลดเหลือ 0.01% โดยจะต้องเป็นการจดทะเบียนจำนองในคราวเดียวกันกับการโอนซื้อขาย
ตัวอย่างการคิดค่าโอน-จดจำนอง ที่ดิน บ้าน คอนโดมิเนียม 2565
ตารางแสดงตัวอย่างค่าธรรมเนียมการโอน-จดจำนอง (ในกรณีเข้าข่ายหลักเกณฑ์ลดหย่อนค่าธรรมเนียม)
| ราคาอสังหาริมทรัพย์ | ค่าโอนปกติ (2%) | ค่าโอน(ลดหย่อน) (0.01%) | ค่าจดจำนองปกติ (1%) | ค่าจดจำนอง(ลดหย่อน) (0.01%) |
| 1,000,0000 | 20,000 | 100 | 10,000 | 100 |
| 2,000,0000 | 40,000 | 200 | 20,000 | 200 |
| 3,000,000 | 60,000 | 300 | 30,000 | 300 |
นโยบายกระตุ้นเศรษฐกิจสำหรับอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาไม่เกิน 3,000,000 บาท มีผลบังคับใช้ตั้งแต่ 18 มกราคม 2565 ถึง 31 ธันวาคม 2565 สำหรับใครที่กำลังลังเลว่าจะโอนซื้อขายภายในปี 2565 ดีหรือไม่ หากสินทรัพย์ที่กำลังพิจารณาโอน เข้าเกณฑ์การลดหย่อนค่าธรรมเนียม ถือว่าน่าสนใจมากเลยทีเดียว