- 31 ต.ค. 2565
การโอนต่อบ้านที่ซื้อขายกันเองนั้นอาจจะมีขั้นตอนการโอนบ้านมือสองที่ยุ่งยาก และซับซ้อน หรือมีค่าธรรมเนียมโอนบ้านมือสองที่มีเงื่อนไขมากมายว่าใครต้องเป็นคนจ่าย จึงไม่แปลกนักที่คนจะสับสนกันง่าย โดยการโอนบ้านนั้นจะต้องมีค่าโอนบ้านเสมอ ซึ่งเป็นเงินค่าบ้าน ค่าธรรมเนียม และภาษีอื่นๆ ที่ผู้ซื้อ และผู้ขายจะต้องทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าพนักงานก่อนการโอนบ้านจะเสร็จสมบูรณ์
ดังนั้น ในบทความนี้จึงจะพาทุกคนไปดูขั้นตอนการโอนบ้านมือสอง และวิธีการคำนวณค่าโอนบ้าน เพื่อให้ทุกคนได้รู้ว่าการเลือกซื้อบ้านมือสองนั้นต้องทำอย่างไรต่อบ้านหลังนั้นบ้าง จึงจะสามารถกลายเป็นของเราได้อย่างถูกต้อง ราบรื่น และไร้ปัญหา
คำนวณค่าโอนบ้านมือสอง
ขั้นตอนการโอนบ้านมือสองในขั้นตอนแรก คือ การคำนวณค่าโอนบ้าน โดยค่าใช้จ่ายส่วนนี้จะครอบคลุมไปถึงการเรียกเก็บภาษี และค่าธรรมเนียมโอนบ้าน ซึ่งเป็นค่าใช่จ่ายที่แยกจากราคาของตัวบ้านเอง ในช่วงปี 2565 ที่ผ่านมารัฐบาลก็ได้ออกนโยบายลดอัตราค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิและการจำนองอสังหาริมทรัพย์เหลือสัดส่วนที่ 0.01% จากเดิมที่ค่าใช้จ่ายโอนบ้านมือสองของปี 2564 จะมีสัดส่วนที่ 2% โดยมีเงื่อนไขว่าต้องเป็นบ้านราคาไม่เกิน 3 ล้านจึงจะใช้อัตราดังกล่าวนี้
ซึ่งสูตรการคำนวณราคาก็จะแบ่งได้เป็น 2 กรณีที่จะมีภาษีที่เก็บไม่เท่ากัน ขึ้นอยู่กับเวลาในการถือครอง ดังนี้
ผู้ขายถือครองทรัพย์ไม่เกิน 5 ปี
ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านยังไม่ถึง 5 ปี นอกจากค่าโอนบ้านแล้วก็จะต้องมีการจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยคิดที่อัตรา 3.3% ของราคาซื้อขาย ยกตัวอย่างการคำนวณ สมมุติว่าขายบ้านในราคา 1,500,000 บาท ก็จะสามารถคำนวณได้ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียม 0.01% : 1,500,000 / 100 = 15,000 บาท x 0.01 = 150 บาท
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% : 1,500,000 / 100 = 15,000 บาท x 3.3 = 49,500 บาท
- ค่าใช้จ่ายรวม : 1,500,000 + 150 + 49,500 = 1,549,650 บาท
ผู้ขายถือครองทรัพย์เกินกว่า 5 ปี
ในกรณีที่ผู้ขายถือครองบ้านมากกว่า 5 ปี นั้น ไม่ต้องจ่ายภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะมีการจ่ายภาษีอากรแทนโดยคิดที่อัตรา 0.5% ของราคาซื้อขาย ยกตัวอย่างการคำนวณ สมมุติว่าขายบ้านในราคา 1,500,000 ก็จะคำนวณได้ ดังนี้
- ค่าธรรมเนียม 0.01% : 1,500,000 / 100 = 15,000 บาท x 0.01 = 150 บาท
- ค่าภาษีอากร 0.5% : 1,500,000 / 100 = 15,000 บาท x 0.5 = 7,500 บาท
- ค่าใช้จ่ายรวม : 1,500,000 + 150 + 7,500 = 1,507,650 บาท
ค่าใช้จ่ายสำหรับโอนบ้านมือสองในขั้นตอนการโอนบ้านมือสองเตรียมค่าใช้จ่ายในการโอนให้เรียบร้อย
ขั้นตอนการโอนบ้านมือสองนั้น นอกจากค่าใช้จ่ายในการโอนบ้านแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายอื่นๆ อีก โดยจะมีลักษณะอัตราการจ่าย และความจำเป็นที่จะต้องจ่ายแตกต่างกันไป ซึ่งค่าใช้จ่ายอื่นๆ เหล่านั้น ได้แก่
- ค่าธรรมเนียมการโอน เป็นค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่ไม่มีกฎบังคับชัดเจนว่าผู้ขายหรือผู้ซื้อเป็นคนจ่าย ทำให้เป็นเรื่องที่ผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันเองว่าจะแบ่งครึ่งกัน หรือใครจะรับไปจ่ายทั้งหมด ซึ่งอัตราการคิดค่าธรรมเนียมจะอยู่ที่ 2% หากราคาบ้านมากกว่า 3,000,000 บาท หรือ 0.1% หากราคาบ้านน้อยกว่า 3,000,000 บาท
- ค่าจดจำนอง จะมีก็ต่อเมื่อผู้ซื้อทำการกู้เงินมาซื้อบ้าน ซึ่งจะคิดในอัตรา 1% ของยอดกู้ทั้งหมด โดยผู้ซื้อจะต้องเป็นคนจ่ายเงินส่วนนี้
- ค่าอากรแสตมป์ เป็นเงินที่ผู้ขายจะต้องจ่ายในอัตรา 0.5% ของราคาที่สูงกว่าในการคำนวณระหว่างราคาขายบ้าน หรือราคาประเมินบ้านของตลาด ยกเว้นว่าผู้ขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะก็จะไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์
- ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ต้องเสียในกรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดาโดยจะถือว่าการขายบ้านเป็นกำไรจากการซื้อขายประเภทหนึ่ง การคำนวณภาษีเงินได้สามารถเป็นได้ทั้งแบบอัตราก้าวหน้าหรือแบบขั้นบันได และขึ้นอยู่กับวิธีการได้มาและระยะเวลาที่ถือครองบ้านไว้ด้วย โดยจะพิจารณาจากราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างโดยไม่เกี่ยวกับราคาขายจริง
- ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ เป็นเงินที่ผู้ขายจะต้องเสียในอัตรา 3.3% หากว่าผู้ขายถือครองบ้านไม่เกิน 5 ปี แต่หากถือครองมากกว่า 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านของบ้านหลังที่ขายก็เกิน 1 ปี ก็จะไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ และจ่ายค่าอากรแสตมป์แทน
ดังนั้น การซื้อขายบ้านแต่ละแบบก็จะแตกต่างกันไปทั้งประเภท และสถานะของผู้ซื้อ หรือผู้ขายด้วย เช่นในการคำนวณค่าใช้จ่ายในการซื้อบ้านมือสอง ผู้ซื้อก็จะต้องจ่ายแค่ค่าจดจำนองหากทำการกู้เงินซื้อบ้าน และค่าธรรมเนียมการโอนหากตกลงว่าจะจ่ายกับผู้ขาย ในขณะที่ผู้ขายต้องเสียค่าธรรมเนียมการโอนหากตกลงว่าจะจ่าย รวมถึงการเสียค่าภาษีเงินได้หากเป็นบุคคลธรรมดา และเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือค่าอากรแสตมป์อย่างใดอย่างหนึ่งขึ้นอยู่กับเงื่อนไข
เอกสารสำหรับโอนบ้านในขั้นตอนการโอนบ้านมือสองเตรียมเอกสารให้ครบ
ขั้นตอนการโอนบ้านมือสอง หรือที่ดิน จำเป็นต้องเตรียมเอกสารให้พร้อม เพื่อความสะดวก และรวดเร็วในการทำธุรกรรม เพราะว่าระหว่างขั้นตอนการทำธุรกรรมอาจจะต้องไปทำหลายที่ และบางที่ก็จะต้องการเพียงผู้ขาย ในขณะที่บางที่จะต้องการผู้ซื้อด้วย จึงทำให้มีความลำบากในการนัดกันมาทำธุรกรรมให้เสร็จภายในเวลาอันสั้น ดังนั้น การมีเอกสารจำเป็นอยู่กับตัว หรือมีการเตรียมเอกสารอย่างครบถ้วน จึงช่วยให้ไม่เสียเวลา และสามารถทำการโอนบ้านได้อย่างง่ายดาย และราบรื่นมากขึ้น
เอกสารสำหรับบุคคลทั่วไป
- โฉนดที่ดินฉบับจริง
- บัตรประชาชน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
- ทะเบียนบ้าน พร้อมสำเนา 1 ชุด (เซ็นชื่อรับรองสำเนาถูกต้อง)
- หนังสือมอบอำนาจ (ทด.21) กรณีมีการมอบอำนาจให้ผู้อื่นมาทำการซื้อขายแทน
- หนังสือให้ความยินยอมให้ขายที่ดินหรือที่ดินพร้อมบ้าน (กรณีสมรส)
- สำเนาบัตรประชาชนคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนบ้านคู่สมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีสมรส)
- สำเนาทะเบียนหย่า (กรณีหย่า)
เอกสารสำหรับนิติบุคคล
- โฉนดที่ดิน หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์
- หนังสือรับรองการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคล
- หนังสือบริคณห์สนธิ และวัตถุประสงค์
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น กรณีบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
- แบบรับรองรายการจดทะเบียนจัดตั้งห้างหุ้นส่วน กรณีห้างหุ้นส่วนจำกัด หรือห้างหุ้นส่วนสามัญที่จดทะเบียนแล้ว
- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นของนิติบุคคลไทยที่ถือหุ้นในบริษัทจำกัด หรือบริษัทมหาชน จำกัด
- บัตรประจำตัวประชาชน ทะเบียนบ้าน และตัวอย่าง ลายมือชื่อของกรรมการผู้มีอำนาจทำการแทนนิติบุคล
- รายงานการประชุมนิติบุคคล
การโอนกรรมสิทธิ์บ้านมือสองในขั้นตอนการโอนบ้านมือสองยื่นเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ขั้นตอนในการยื่นเอกสารโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินนั้นมีทั้งหมด 5 ขั้นตอน ดังนี้
- ติดต่อเจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์ที่กรมที่ดินเพื่อสอบถาม และตรวจสอบความพร้อมของเอกสาร เมื่อพบว่ามีเอกสารครบก็จะได้บัตรคิว และขอแนะนำให้ไปให้เร็วที่สุด โดยเวลาทำการจะเริ่มที่เวลา 8.00 น. ส่วนระยะเวลาในการอนุมัตินั้น ขึ้นอยู่กับว่ามีปัญหาแทรกซ้อนอื่นๆ หรือไม่
- เจ้าหน้าที่จะสอบถาม ตรวจสอบ และจัดการเอกสาร โดยทั้งผู้โอน และผู้รับโอนจะต้องเซ็นเอกสารต่อหน้าเจ้าหน้าที่
- เจ้าหน้าที่จะทำการประเมินมูลค่าของทรัพย์ และคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนให้ฟัง และมอบใบคำนวณค่าโอนให้ เพื่อให้เรานำไปชำระค่าโอนต่อที่ฝ่ายการเงิน
- ทำการชำระเงินค่าธรรมเนียมการโอนที่ฝ่ายการเงิน หลังจากชำระจนเสร็จแล้วจะได้ใบ 2 ใบ ได้แก่ ใบสีฟ้ากับใบสีเหลือง โดยให้นำใบสีเหลืองคืนกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายชำนาญงานที่เซ็นเอกสาร ส่วนใบสีฟ้าให้ถ่ายสำเนาให้กับผู้ซื้อไป 1 ฉบับ
- เจ้าหน้าที่จะนำโฉนดไปพิมพ์สลักหลังโฉนด ให้รอรับโฉนด และตรวจสอบความถูกต้องให้เรียบร้อย แล้วจึงมอบโฉนด และสัญญาซื้อขาย (ทด.13) ให้แก่ผู้รับโอน หรือผู้ซื้อ จากนั้นการโอนก็จะเสร็จสิ้น โดยโฉนดก็จะเป็นกรรมสิทธ์ของผู้ซื้อจากนี้เป็นต้นไป
หลังจากโอนบ้าน หรือที่ดินเสร็จแล้วก็สามารถไปทำการโอนมิเตอร์น้ำ มิเตอร์ไฟฟ้า และย้ายชื่อเข้าทะเบียนบ้านพร้อมกันได้เลย เพื่อที่ทุกคนจะได้ทำทุกอย่างให้เสร็จสมบูรณ์ในทีเดียว
ขั้นตอนการโอนบ้านมือสอง นั้นคล้ายคลึงกับการโอนบ้านปกติที่จะต้องมีการเตรียมเงินค่าธรรมเนียม เตรียมเอกสารการโอนให้พร้อม และเดินทางไปทำเรื่องการโอนที่กรมที่ดิน สำหรับค่าธรรมเนียมโอนบ้านมือสองในปี 2565 นั้นแตกต่างจากค่าใช้จ่ายโอนบ้านมือสอง 2564 ตรงนี้ ในปี พ.ศ. 2565 รัฐบาลได้ออกนโยบายลดหย่อนค่าธรรมเนียมในการโอน-จำนอง เหลือเพียง 0.01% จากค่าโอนอสังหาริมทรัพย์ 2% แต่อย่างไรก็ตาม ก่อนที่จะทำการโอนจำเป็นจะต้องมีการคำนวณค่าโอนบ้านมือสองให้เรียบร้อยก่อน