การคำนวณเบ ยปร บ และเง นเพ ม ประภาว ลย งานบ ญช

อยากขายฝาก แต่ไม่มีความรู้เรื่องข้อกำหนด เงื่อนไข และเรื่องสัญญาขายฝาก แนะนำให้รีบศึกษาด่วน! เพื่อประโยชน์ของผู้ที่กำลังทำนิติกรรมเกี่ยวกับการขายฝาก โดยสามารถสรุปความสำคัญของข้อกำหนดต่างๆ ได้ดังนี้

ข้อกำหนดและเงื่อนไข เกี่ยวกับการขายฝาก

การขายฝากที่ดิน เพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย จะอยู่ภายใต้บังคับของกฎหมายขายฝากฉบับใหม่ คือ พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 ซึ่งได้มีการประกาศบังคับใช้เมื่อเดือนเมษายน ปี 2562 เพื่อคุ้มครองผู้ขายฝากที่เป็นบุคคลธรรมดาให้ได้รับความเป็นธรรมจากการทำสัญญาขายฝาก โดยมีสาระสำคัญดังนี้

1. ขายฝากคืออะไร ขายฝาก คือ สัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินตกไปยังผู้ซื้อฝาก โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากอาจไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก หรือภายในเวลาที่กฎหมายกำหนด
2. กำหนดเวลาไถ่ ห้ามต่ำกว่า 1 ปี หรือ เกิน 10 ปี สัญญาขายฝากจะกำหนดเวลาไถ่ต่ำกว่า 1 ปีหรือเกิน 10 ปีไม่ได้ ทั้งนี้เพื่อป้องกันผู้ซื้อฝากกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นระยะเวลาสั้นจนทำให้ผู้ขายฝากไม่สามารถไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากได้ทันกำหนดเวลาไถ่ และเพื่อป้องกันผู้ซื้อฝากกำหนดเวลาไถ่คืนทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นระยะเวลาที่ยาวนานเกิน 10 ปี
3. สินไถ่เมื่อรวมดอกเบี้ย ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี การขายฝากจะกำหนดจำนวนสินไถ่ (ยอดเงินที่ต้องมาชำระคืนแก่ผู้ซื้อฝากเพื่อไถ่ทรัพย์สิน) โดยจำนวนสินไถ่จะกำหนดไว้สูงกว่าราคาขายฝากก็ได้ แต่เมื่อคำนวณเป็นดอกเบี้ยแล้ว ต้องไม่เกิน 15% ต่อปี (คำนวณตั้งแต่วันที่ขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่)
4. สิทธิการใช้ทรัพย์สินที่ขายฝากต่อไป ผู้ขายฝากมีสิทธิและสามารถใช้ประโยชน์ได้ทั้งอยู่อาศัยหรือประกอบเกษตรกรรมในระหว่างขายฝาก ไปจนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ ตามที่ตกลงกันในสัญญาขายฝาก

ตัวอย่าง :

ในวันจดทะเบียนขายฝาก ณ กรมที่ดิน ที่ดินที่นายแสนต้องการขายฝากนั้นยังคงดำเนินการให้เช่า และปัจจุบันยังมีผู้เช่าอยู่ ซึ่งนายแสนสามารถดำเนินกิจการและรับค่าเช่าต่อไปได้ แต่ในขณะเดียวกันนายแสนได้จดทะเบียนขายฝากแล้ว ที่ดินผืนนั้นที่ดำเนินการให้เช่าอยู่ ค่าเช่า รายได้ หรือผลกำไรนั้นจะเป็นสิทธิของใครขึ้นอยู่กับข้อตกลงระหว่างนายแสนและผู้รับซื้อฝาก

ว่าด้วยเรื่อง “สัญญาขายฝากที่ดิน”

สิ่งสำคัญในกระบวนการขายฝากที่ดินก็คือเรื่องของการทำสัญญาขายฝาก ซึ่งกฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน และพนักงานเจ้าหน้าที่จะระบุไว้ในสารบัญสำหรับจดทะเบียนว่า เป็นการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรม หรือการขายฝากที่อยู่อาศัย และสัญญาขายฝากที่ดินอย่างน้อยต้องมีสาระสำคัญ 5 ข้อดังนี้

1. สัญญาขายฝาก จะต้องระบุชื่อและที่อยู่คู่สัญญา
2. สัญญาขายฝาก มีการแจกแจงรายการและลักษณะแห่งทรัพย์สินที่ขายฝาก
3. สัญญาขายฝาก จำเป็นต้องมีการแจกแจงราคาที่ขายฝาก
4. สัญญาขายฝาก จำเป็นต้องมีจำนวนสินไถ่
5. สัญญาขายฝาก ต้องระบุวันที่ขายฝากและวันที่ครบกำหนดไถ่

อยากไถ่ถอนที่ดิน ต้องทำอย่างไร?

เมื่อรู้เงื่อนไข ข้อกำหนด และสัญญาการขายฝากแล้ว เชื่อว่าใครที่กำลังคิดขายฝากช่วงนี้คงอยากรู้เรื่องการไถ่ถอนที่ดิน ว่าทำอย่างไร และต้องเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ ซึ่งมีข้อกำหนดดังนี้

• กระบวนการไถ่ถอนที่ดิน ผู้ซื้อฝากต้องแจ้งเป็นหนังสือส่งทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับไปยังผู้ขายฝาก เพื่อให้ผู้ขายฝากทราบกำหนดเวลาไถ่ จำนวนสินไถ่ พร้อมแนบสำเนาสัญญาขายฝากไปด้วย โดยแจ้งก่อนวันครบกำหนดเวลาไถ่ไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน ถ้าผู้ซื้อฝากไม่ดำเนินการตามที่กำหนดไว้นี้ ผู้ขายฝากจะมีสิทธิไถ่ได้ภายใน 6 เดือน นับแต่วันครบกำหนดไถ่ตามสัญญา
• เอกสารที่ใช้ในวันไถ่ถอนที่ดิน ผู้ขายฝาก และผู้ซื้อฝากจำเป็นต้องนำเอกสารขายฝากที่ดิน เป็นหลักฐานไปยื่นต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ให้ครบถ้วน เช่น สำเนาสัญญาขายฝาก บัตรประชาชนและทะเบียนบ้าน (ฉบับจริงและสำเนา) หนังสือแสดงสิทธิในที่ดิน เป็นต้น
• ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนไถ่ถอนที่ดิน แปลงละ 50 บาท ค่าอากรแสตมป์ 0.5% คำนวณจากราคาไถ่ถอน หรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่อย่างใดจะมากกว่า

ที่มา: dol.go.th

รู้เรื่องสัญญาขายฝาก และข้อกำหนดเงื่อนไขไปแล้ว ถึงเวลาเปลี่ยนที่ดินของคุณให้เป็นเงินก้อน ด้วยบริการขายฝากที่ดิน Xspring ได้เงินไว ดอกเบี้ยถูก วงเงินสูง

ในการคำนวณเงินสำรองผลประโยชน์พนักงานนั้น ค่อนข้างจะซับซ้อนชวนสับสนอยู่ไม่น้อย หลาย ๆ ครั้ง ก็ยังไม่ค่อยเข้าใจว่ามันมีไปเพื่ออะไร จะไปลองอ่านมาตรฐานบัญชีก็วูบวาบคล้ายเป็นลม เพราะใช้ภาษาอะไรก็ไม่รู้ ดังนั้นเราจะมาทำความเข้าใจเรื่องการคำนวณผลประโยชน์พนักงานกัน

1. ที่มาที่ไปของมาตรฐานบัญชีไทย ฉบับที่ 19

หากเราถามว่า ต้นทุนในการจ้างพนักงาน 1 คน คืออะไร ส่วนใหญ่แล้วจะตอบว่า เงินเดือน หรือโบนัส เนื่องจากเป็นอะไรที่ต้องจ่ายให้พนักงานอยู่ตลอด แต่อาจจะละเลยเรื่องเงินชดเชยเมื่อเกษียณอายุไป อาจจะเป็นเพราะยังไม่รู้ว่าจะต้องจ่ายหรือเปล่า ถ้าต้องจ่ายก็ไม่รู้ว่าจะจ่ายเท่าไร และมันก็อีกตั้งนานหลายปี ก็อาจจะช่างมันไปก่อน ถึงวันจ่ายจริง ๆ ก็ค่อยว่ากัน

พอเป็นแบบนี้เลยเกิดเป็นเหตุการณ์ว่า ถึงเวลาพนักงานเกษียณพร้อมกันหลาย ๆ คน เงินที่จ่ายให้พนักงานออกไปก็จะกระทบกับกำไรขาดทุนของบริษัทเลยทันที จากที่จะกำไร อาจจะกลายเป็นขาดทุนเลยก็ได้ หรือยิ่งไปกว่านั้น บริษัทมีเงินไม่พอจ่าย อาจจะเจ๊งเลยก็ได้

ดังนั้นจึงเกิดเป็น มาตรฐานบัญชีไทย ฉบับที่ 19 (TAS19) ซึ่งเป็นหนึ่งในมาตรฐานรายงานทางการเงินสำหรับกิจการที่มีส่วนได้เสียสาธารณะ (TFRS for PAEs) ซึ่งเป็นมาตรฐานที่พูดถึงการสำรองหนี้สินที่เกิดขึ้นจากผลประโยชน์ที่ต้องจ่ายให้พนักงาน โดยกำหนดให้รับรู้ค่าใช้จ่ายของผลประโยชน์พนักงานทุกประเภทเสียตั้งแต่เนิ่น ๆ เพื่อป้องไม่ให้บริษัทขาดทุน หรือล้มละลาย แล้วสุดท้ายลูกจ้างก็จะไม่ได้เงินตามที่กฎหมายกำหนดไว้

มาตรฐานบัญชีไทย ฉบับที่ 19 นี้ ได้แบ่งผลประโยชน์ของพนักงานเป็น 4 ประเภทดังนี้

1. ผลประโยชน์ระยะสั้น คือ พวกเงินเดือน โบนัส หรือวันลาระยะสั้นที่ได้รับผลตอบแทน

1. ผลประโยชน์หลังเลิกจ้าง คือ ผลประโยชน์ที่จ่ายให้พนักงานเมื่อไล่ออกจากงาน

1. ผลประโยชน์หลังออกจากงาน คือ ผลประโยชน์ที่จ่ายให้พนักงานเมื่อเกษียณอายุ ซึ่งจะแบ่งเป็น 2 ประเภท คือ

3.1 โครงการสมทบเงิน (Defined Contribution) คือ โครงการที่ลูกจ้าง และนายจ้างต่างฝ่ายต่างสมทบเงินเข้ากองทุน และจะมีผู้จัดการกองทุนนำเงินส่วนนี้ไปลงทุนให้เติบโต เช่น กองทุนสำรองเลี้ยงชีพ

3.2 โครงการผลประโยชน์ (Defined Benefit) คือ ผลประโยชน์ที่กำหนดไว้ตายตัว มีเงื่อนไขชัดเจนว่าจะจ่ายเงินชดเชยให้เท่าไร เช่น เงินชดเชยตาม พ.ร.บ. คุ้มครองแรงงาน

1. ผลประโยชน์ระยะยาวอื่น ตามมาตรฐานบัญชีกล่าวว่าคือผลประโยชน์อื่น ๆ ที่ไม่ใช่ 3 ประเภทแรก ยกตัวอย่างเช่น รางวัลเมื่อทำงานเป็นระยะเวลานาน หรือ ทำงานครบ 5 ปีได้เงิน 10,000 บาท ทำงานครบ 20 ปี ได้เงิน 50,000 บาท เป็นต้น

โดยในมาตรฐานบัญชีฉบับนี้ ได้ระบุว่า สำหรับผลประโยชน์หลังออกจากงานแบบ โครงการผลประโยชน์ และ ผลประโยชน์ระยะยาวอื่นนั้น สนับสนุนให้คำนวณเงินสำรองด้วยหลักคณิตศาสตร์ประกันภัย

1. หลักคณิตศาสตร์ประกันภัย

คณิตศาสตร์ประกันภัย (actuarial science) เป็นสาขาวิชาที่กำลังได้รับความนิยมเป็นอย่างมากในปัจจุบัน เป็นสาขาที่เกี่ยวเนื่องกับวิชาต่าง ๆ หลายด้าน เช่น คณิตศาสตร์ (mathematics), ทฤษฎีความน่าจะเป็น(probability), สถิติศาสตร์ (statistics), การเงิน (finance), เศรษฐศาสตร์ (economics), เศรษฐศาสตร์การเงิน (financial economics), และการโปรแกรมคอมพิวเตอร์ (computer programming)

คณิตศาสตร์ประกันภัยเป็นศาสตร์ที่ผสมผสานระหว่างสถิติศาสตร์และคณิตศาสตร์ เกี่ยวกับการคาดคะเนความเสี่ยงที่อาจเกิดขึ้นในอนาคต โดยทำให้เหตุการณ์ในอนาคตเป็นเหตุเป็นผลในรูปของการเงิน โดยการพัฒนาตัวแบบทางคณิตศาสตร์มาประเมินสถานการณ์ทางธุรกิจ โดยคิดถึงความไม่แน่นอนของเหตุการณ์ และสามารถที่จะวิเคราะห์เหตุการณ์ในอดีต ประเมินความเสี่ยงในปัจจุบัน และสร้างโมเดลคาดการณ์เหตุการณ์ที่อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคต สามารถทำงานในองค์กรต่าง ๆ อาทิ ธุรกิจประกันชีวิต ธุรกิจประกันวินาศภัย ธุรกิจทางการเงิน และอื่น ๆ เป็นต้น

นอกจากนี้ อาจจะสงสัยกันอีกว่า แล้วทำไมต้องใช้หลักคณิตศาสตร์ประกันภัยในการคำนวณ ประกันภัยมันเกี่ยวอะไรกับการคำนวณผลประโยชน์พนักงานกันแน่

เหตุผลแรก คือ ต้นทุนในการจ้างงาน มีความคล้ายคลึงกับต้นทุนในการรับประกันภัยของบริษัทประกันภัย ในธุรกิจประกันภัย อย่างที่ทราบดีว่า บริษัทประกันภัยจะได้รับเบี้ยประกันมาก่อน แล้วในอนาคตบริษัทประกันจะต้องจ่ายเคลม หรือผลประโยชน์ให้ผู้ทำประกันภัยตามสัญญา เท่ากับว่าต้นทุนในการประกันภัยของบริษัทประกัน ส่วนหนึ่งเกิดขึ้นในอนาคต

เช่นเดียวกับผลประโยชน์พนักงาน บริษัทได้รับเบี้ยจากพนักงาน ในรูปของการทำงานให้บริษัท แน่นอนว่าบริษัทจ่ายต้นทุนส่วนหนึ่งเป็นเงินเดือนให้พนักงาน แต่ในอนาคตบริษัทยังต้องจ่ายเงินอีกก้อนหนึ่ง คือเงินชดเชยเมื่อเกษียณอายุ ก็แปลว่าต้นทุนในการจ้างพนักงาน มีส่วนหนึ่งเกิดขึ้นในอนาคตเช่นเดียวกับธุรกิจประกัน

นอกจากนี้ ลักษณะของการจ่ายผลประโยชน์พนักงานทั้งผลประโยชน์พนักงานหลังออกจากงาน และผลประโยชน์ระยะยาวอื่น นั่นเหมือนกับการจ่ายผลประโยชน์ของประกันชีวิต ดังนี้

• ผลประโยชน์หลังออกจากงาน จะมีการจ่ายผลประโยชน์ให้พนักงานในกรณีที่พนักงานทำงานกับบริษัทไปจนเกษียณอายุ แต่หากพนักงานออกจากบริษัทหรือเสียชีวิตไปก่อน ก็จะไม่ได้ผลประโยชน์นี้ ซึ่งมีลักษณะเหมือนกับประกันชีวิตแบบสะสมทรัพย์แท้จริงที่จ่ายผลประโยชน์ครั้งเดียว (Lump Sum Pure Endowment)

• ผลประโยชน์ระยะยาวอื่น ที่พบเจอได้บ่อยคือการให้เงินรางวัลจากการทำงานต่อเนื่อง หรือ Long Service Award (LSA) จะมีการจ่ายผลประโยชน์ให้พนักงานในกรณีที่พนักงานทำงานกับบริษัทจนครบกำหนดตามเงื่อนไข เช่น ทำงาน 10 ปี ได้รับเงินรางวัล 5,000 บาท เป็นต้น ซึ่งมีลักษณะเหมือนกับประกันชีวิตแบบสะสมทรัพย์แท้จริงที่จ่ายผลประโยชน์ตามกำหนดระยะเวลา (Schedule Pure Endowment)

นอกจากนี้ เนื่องจากการจ่ายเงินผลประโยชน์พนักงานนั้นเหมือนกับการจ่ายผลประโยชน์ประกันชีวิต ดังนั้นการคำนวณเงินสำรองสำหรับผลประโยชน์พนักงาน จึงมีความคล้ายคลึงกับคำนวณเงินสำรองประโยชน์ชีวิต จึงเป็นสาเหตุว่าทำไมจึงต้องใช้นักคณิตศาสตร์ประกันภัยที่เชี่ยวชาญในการคำนวณเงินสำรองสำหรับภาระผูกพันในระยะยาวอย่างประกันชีวิต เข้ามาคำนวณเงินสำรองหรือภาระผูกพันโครงการผลประโยชน์

1. ผลลัพธ์จากการคำนวณผลประโยชน์พนักงาน

เมื่อคำนวณผลประโยชน์พนักงาน นักคณิตศาสตร์ประกันภัยจะมีผลลัพธ์แบบไหนให้เราบ้าง เรามาดูกันครับ

3.1 หนี้สิน และค่าใช้จ่ายจากการคำนวณผลประโยชน์พนักงาน เพื่อใช้ในการบันทึกบัญชี ซึ่งประกอบไปด้วย

• ภาระผูกพันผลประโยชน์พนักงาน ณ สิ้นปีงบประมาณ (Defined Benefit Obligation; DBO) ซึ่งเป็นตัวเลขที่บอกว่า ณ สิ้นปีงบประมาณที่คำนวณ จะต้องมีเงินสำรองหรือหนี้สินผลประโยชน์พนักงานเท่าไร

• ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นในปีงบประมาณถัดไป โดยจะแบ่งเป็นต้นทุนบริการ (Service Cost) และดอกเบี้ยสุทธิ (Interest Cost)

• คาดการณ์กระแสเงินสด ที่คาดว่าจะจ่ายในปีงบประมาณถัดไป เนื่องจากบริษัทเกษียณอายุ (Expected Benefit Payment)

• ค่าใช้จ่ายในปีงบประมาณก่อนหน้า ในกรณีที่บริษัทต้องการปรับปรุงงบประมาณย้อนหลัง

• ผลกำไรขาดทุนจากการประมาณการตามหลักคณิตศาสตร์ประกันภัย (Actuarial Gains and Losses) ในกรณีที่บริษัทต้องการเชื่อมตัวเลขจากการประมาณการครั้งที่แล้ว

3.2 สมมติฐานที่นักคณิตศาสตร์ประกันภัยใช้ในการคำนวณ รวมถึงที่มาของสมมติฐานนั้น

3.3 หมายเหตุประกอบงบ ตามที่มาตรฐานบัญชีฉบับที่ 19 กำหนด ซึ่งมีทั้งหมด 3 ส่วน ดังนี้

• การวิเคราะห์ความอ่อนไหว เพื่อแสดงผลว่าเมื่อสมมติฐานแต่ละตัวเปลี่ยนไป จะส่งผลให้ผลลัพธ์ในการคำนวณเปลี่ยนไปอย่างไรบ้าง

• คาดการณ์กระแสเงินสด ที่คาดว่าจะจ่ายไปจนถึงวันที่พนักงานที่เด็กที่สุดเมื่อเกษียณอายุ เพื่อแสดงให้ทราบว่าในแต่ละปีบริษัทจะมีเงินที่ต้องจ่ายออกไปเท่าไร

• วิเคราะห์การครบกำหนดของการจ่ายผลประโยชน์ เพื่อให้กิจการและผู้สอบบัญชีสามารถตรวจสอบผลการประมาณการภาระผูกพันโครงการผลประโยชน์ได้ง่ายขึ้น ซึ่งการคำนวณนี้จะให้ค่าที่เป็นภาระผูกพันผลประโยชน์ก่อนการใช้อัตราคิดลด ซึ่งจะช่วยทำให้ผู้ที่ได้รับตัวเลขการคำนวณ ไม่ว่าจะเป็นผู้ทำบัญชี ผู้สอบบัญชี สามารถเห็นทิศทางและผลลัพธ์ เพื่อนำไปใช้วิเคราะห์และทำความเข้าใจถึงภาระผูกพันผลประโยชน์พนักงานได้ดีมากยิ่งขึ้น

ทั้งหมดนี้ เป็นความรู้ หลักการเบื้องต้นของการคำนวณผลประโยชน์พนักงาน ด้วยหลักคณิตศาสตร์ประกันภัย ตามมาตรฐานบัญชีไทย ฉบับที่ 19 เพื่อเป็นพื้นฐานในการศึกษาเกี่ยวกับมาตรฐานฉบับนี้ในระดับที่ลึกกว่านี้ต่อไป